Cik maksā nekustamais īpašums Dubaijā?
“Vidējā kvadrātmetra cena Dubaijā 2025. gadā pārsniedza 18 000 AED, kas ir aptuveni 19 000 PLN – tas ir vairāk nekā maksā par luksusa dzīvokli Varšavas centrā.”
Vai izklausās traki? Tomēr ārvalstu investori jau veido 70% no visa nekustamo īpašumu tirgus šajā emirāta pilsētā. Tas nav nejauši. Dubaija piedāvā to, ko citur atrast ir gandrīz neiespējami – nulles kapitāla pieauguma nodokli, pastāvīgas rezidences īpašniekiem un tirgu, kas aug kā raugs pat globālās inflācijas laikā.
2025. gads ir pagrieziena punkts Dubaijas nekustamā īpašuma tirgū. Expo 2020 ir atstājis savu nospiedumu, lielie infrastruktūras projekti tuvojas noslēgumam, un pilsēta gatavojas nākamajam attīstības vilnim. Investori no Polijas arvien biežāk raugās uz Dubaiju nevis kā uz eksotisku piedzīvojumu, bet kā uz nopietnu alternatīvu vietējam tirgum.
Cik maksā nekustamais īpašums Dubaijā?
Lai saprastu, vai ir vērts ieguldīt savu naudu Dubaijas kvadrātmetros, tev jāzina trīs galvenās lietas:
• Pašreizējās cenas par kvadrātmetru – cik patiesībā maksā dažāda veida atsevišķos rajonos
• Pilna izmaksu uzskaite – kādi papildu maksājumi sagaida pircēju, izņemot dzīvokļa cenu
• Ienesīgums un tendences – vai ir iespējams nopelnīt no īres un kāda būs šī tirgus nākotne
Es neslēpšu – skaitļi spēj pārsteigt. Taču velns slēpjas detaļās, un tieši detaļas šajā gadījumā var noteikt tavas investīcijas panākumus vai neveiksmi.
Pirms mēs iedziļināmies konkrētās summās, ir vērts izprast Dubaijas tirgus cenu ģeogrāfiju.
Cenu karte 2025 – no studijas līdz penthausam
Cenas Dubaijā 2025. gadā? Šī ir tēma, kuru katram potenciālajam investoram vajadzētu zināt no galvas. Cenu diapazons ir patiešām plašs, taču tajā visā var viegli orientēties.
| Nekustamā īpašuma veids | AED | PLN | USD |
|---|---|---|---|
| Studija | 350 000 – 700 000 | 374 500 – 749 000 | 95 000 – 191 000 |
| 2-istabu | 600 000 – 1 500 000 | 642 000 – 1 605 000 | 163 000 – 408 000 |
| Villas | 1 000 000 – 5 000 000 | 1 070 000 – 5 350 000 | 272 000 – 1 361 000 |
| Penthouse | 3 000 000 – 180 000 000 | 3 210 000 – 192 600 000 | 817 000 – 49 000 000 |
Fakti, kurus vērts atcerēties: Off-plan cenas vidēji ir par 15-20% zemākas nekā gatavām īpašībām. “Luxury” standarts paaugstina cenu vēl par 30-40%. Lielākais cenu pieaugums 2024. gadā reģistrēts rajonos pie kanāla – līdz pat 18%.
Ģeogrāfija šajā biznesā ir viss. Downtown un DIFC ir finanšu centri, kur kvadrātmetrs maksā 15 000–25 000 AED. Palm Jumeirah? Tur svarīgs ir prestižs, tāpēc maksā līdzīgi. Bet, ja dodies uz Ajman vai Sharjah nomalēm, pēkšņi tie paši kvadrātmetri maksā 8 000–12 000 AED.
Kāpēc tāda atšķirība? Infrastruktūra, tuvums metro, skats uz Burj Khalifa. Plus, protams, visa šī mārketinga kampaņa un prestižā adrese.
Divi reāli dzīves piemēri – penthausu Burj Khalifa pagājušajā gadā pārdeva par 42 miljoniem eiro, to iegādājās krievu oligarhs. Savukārt kāds pazīstams polis nopirka sev 74 kvadrātmetrus Ajmanā par 223 000 AED un ir apmierināts.
Cenu vēsture ir kā amerikāņu kalniņi. 2008. gadā, pirms krīzes, kvadrātmetrs maksāja ap 20 000 AED – izklausās pazīstami, vai ne? Tad nāca sabrukums un cenas kritās par 60%. Pandēmija 2020. gadā? Visi domāja, ka būs slikti, bet cenas aizlidoja debesīs kā raķete.
Patiesībā ir interesanti, ka šīs 2008. gada cenas atgriezās tikai tagad. Tas nozīmē, ka tirgum bija vajadzīgi 15 gadi, lai atgūtos.
Mēs jau zinām sākumcenas, laiks aprēķināt pilnu rēķinu un paskatīties, ko vēl tu pievienosi šai summai…
Pilns rēķins – maksas, nodokļi un iegādes soļi
Redzi sākumcenu un domā, ka tas ir viss? Diemžēl, tā ir tikai sākums. Dubaijā katrs dirhēms uz papīra pārvēršas daudz lielākā summā uz rēķina – un neviens tev to iepriekš precīzi neizskaidro.
1. Rezervācijas veidlapa un pirmais maksājums
Sāc ar “Reservation Form” un 10% pirmo iemaksu. Izklausās nevainīgi, taču jau šeit maksā aģenta komisiju – standarta 2% no vērtības. Ja iegādājies par 1 500 000 AED, tas nozīmē uzreiz papildus 30 000 AED. Ilgums: 1–3 dienas.
2. Pārdošanas līgums (SPA) un DLD reģistrācija
Šeit rodas vislielākās izmaksas – 4% maksa Dubai Land Department. Tā nav apspriežama. Pie tāda paša ieguldījuma tas ir vēl 60 000 AED. Papildus notāra izmaksas, parasti 2 000–5 000 AED. Šis posms ilgst aptuveni 7–14 dienas.
- Maksājumu grafiks off-plan
Lielākajai daļai projektu ir līdzīga shēma: 10% rezervācijas brīdī, 10% parakstot SPA, pēc tam maksājumu daļas ik pēc 3–6 mēnešiem atbilstoši būvniecības gaitai. Piemērs 24 mēnešu projektam: 20% pirmajos divos mēnešos, nākamie 60% vienādās daļās ik pēc sešiem mēnešiem, pēdējie 20% – saņemot atslēgas. - Ekspluatācijas maksas un slēptās izmaksas
Neviens skaļi nerunā par apkalpošanas maksu 10–20 AED/m² gadā. 100 m² dzīvoklim tas ir 1 000–2 000 AED katru gadu. Dažkārt vēl jāmaksā par autostāvvietu, atkritumiem, ēkas apdrošināšanu. - Finalizācija un nodošana
Pēdējie 20% plus īpašumtiesību nodošanas maksa. Papildu 2 000–3 000 AED par dokumentiem, tulkojumiem, galīgajām reģistrācijām. Process ilgst 30–45 dienas no būvniecības pabeigšanas brīža.
Golden Visa īsumā: ieguldot vismaz 2 000 000 AED, jūs saņemat 10 gadu vīzu visai ģimenei. Pieteikuma iesniegšana aizņem 2–4 nedēļas, priekšrocības — brīva iebraukšana AAE, iespēja veikt uzņēmējdarbību un nav nepieciešams izbraukt no valsts ik pēc 6 mēnešiem.
Patiesība ir tāda, ka sākumcena ir ne vairāk kā 85% no gala izmaksām. Pārējais ir “sīkumi”, kas spēj pārsteigt pat pieredzējušus investorus.
Tagad, kad zinām pilnu aprēķinu, jautāsim: vai tas atmaksāsies?
Ienesīgums un nākotne – vai ieguldījums ir izdevīgs?
Vai Tavs kapitāls tiek izmantots efektīvi? Šo jautājumu sev uzdod ikviens investors, kurš apsver iespēju iegādāties nekustamo īpašumu Dubaijā.
| Atrašanās vieta | Vidējais ROI | Bruto ienesīgums | Tirgus likviditāte |
|---|---|---|---|
| Dubaijas centrs | 6,0–8,0% | 7,5% | Augsta |
| Dubaijas nomale | 8,0–10,0% | 9,2% | Vidējs |
| Varšava | 3,0–5,0% | 4,1% | Zema |
| Berlīne | 2,5–4,5% | 3,8% | Vidēji |
Skaitļi runā paši par sevi. Dubaijas centrā var rēķināties ar aptuveni 7% atdevi, kamēr pilsētas nomalēs – pat līdz 10%. Salīdzinājumam, Varšavas dzīvokļi dod maksimums 5%. Atšķirība ir būtiska.
Prognozes turpmākajiem gadiem izskatās optimistiskas – cenu pieaugums par 5–8% 2025. gadā, pēc tam stabils 5–10% gadā līdz 2030. gadam. Dubai 2040 plāns paredz pilsētas pārvēršanu par globālu centru turīgākajiem cilvēkiem. High-net-worth individuals pieplūdums jau tagad veicina pieprasījumu.
Ir vērts apskatīt darījumu statistiku. 2024. gadā tika reģistrēti vairāk nekā 100 000 pārdošanas gadījumu, un prognozes 2025. gadam paredz 120 000. Tas nozīmē vienu – tirgus ir likvīds. Tev nebūs problēmu ar pārdošanu, kad pienāks laiks iziet no ieguldījuma.
Bet vai viss ir tik rožaini? Ne gluži.
Risks un atlīdzība
| Priekšrocības | Draudi |
|---|---|
| Augsta ienesīguma likme 6–10% | Globālās inflācijas ietekme |
| Pieaugošs pieprasījums no HNW | Ģeopolitiskais risks |
| Dubaijas plāns 2040 | Iespējamās tirgus korekcijas |
| Likviditāte vairāk nekā 100 000 darījumu | Valūtu kursu svārstības |
Globālā inflācija var ietekmēt nekustamā īpašuma uzturēšanas izmaksas. Ģeopolitiskā situācija Tuvajos Austrumos vienmēr rada zināmu risku. Un nekustamā īpašuma tirgi – pat paši labākie – piedzīvo gan kāpumus, gan kritumus.
Izvēle starp off-plan un gatavajiem projektiem? Off-plan piedāvā labākas cenas, taču prasa pacietību. Gatavie īpašumi nozīmē tūlītējus ienākumus no īres, lai gan par augstāku sākotnējo cenu.
Galu galā, Dubaija piedāvā vienas no augstākajām atdeves likmēm šajā pasaules daļā. Jautājums ir – vai esi gatavs šim solim?
Kas tālāk ar Dubaijas tirgu – galvenie secinājumi un nākamie soļi
Dubaija vairs nav tas trakais tirgus, kāds bija pirms desmit gadiem, kad dzīvokli pirki pēc brošūras un lūdzies, lai attīstītājs pabeigtu būvniecību. Šodien situācija ir pavisam citāda.
Trīs lietas, kas tev jāzina
Cenas joprojām pieaug, taču mierīgāk nekā pirms gada. Tā ir laba ziņa – tas nozīmē stabilizāciju bez spekulatīvā burbuļa. Otrkārt, vienmēr jārēķinās ar papildu izmaksām 6–8% apmērā no pirkuma cenas. Un treškārt, pats svarīgākais: ienesīgums Dubaijā joprojām pārsniedz lielāko daļu Eiropas tirgu.
Daudzi cilvēki aizmirst par šo pēdējo punktu, koncentrējoties tikai uz ieejas cenu.
Pārbaudi sevi pirms pirkuma
▢ Vai tev ir skaidrs budžets ar rezervi neparedzētiem izdevumiem?
▢ Vai tu precīzi zini, kādam nolūkam iegādājies – mājoklis sev, ieguldījums vai varbūt pensijas plāns?
▢ Vai esi noteicis laika horizontu – 3 gadi, 10 gadi vai varbūt ilgāk?
▢ Vai esi gatavs valūtas svārstību un vietējo regulējumu riskam?
▢ Vai tev ir investīciju iziešanas plāns – kad un kā tu pārdosi?
Šie jautājumi izklausās vienkārši, taču lielākā daļa pircēju nespēj uz tiem atbildēt. Bet viņiem vajadzētu.
Skats nākotnē 2026–2030
Dubai Vision 2040 nav tikai skaļi mārketinga saukļi. Pilsēta patiešām iegulda ilgtspējīgos projektos un nākotnes tehnoloģijās. Parādās pat tāda lieta kā “metaverse real estate” – izklausās dīvaini, bet pirmie virtuālo īpašumu pārdošanas gadījumi ar saistību ar fiziskajiem jau notiek.
Es nesaku, ka tas būs revolūcija, bet virziens ir skaidrs. Dubaija vēlas kļūt par reģiona tehnoloģisko galvaspilsētu.
Laiks rīkoties
Teorētizēšana ir viena lieta, bet prakse – pavisam cita. Pārbaudi aktuālos piedāvājumus pie licencētiem aģentiem – ne sludinājumu portālos, bet pie cilvēkiem ar RERA licenci. Tas ir drošības pamats.
Ja jau nopietni apsver iegādi, sarunā konsultāciju ar kādu, kurš patiešām pārzina vietējo tirgu. Nepieņem lēmumu, balstoties tikai uz rakstiem internetā – pat uz šo.
Rīkojies gudri, bet rīkojies.
Mark D.
dzīvesstila redaktors
Luksusa Blogs
Atstājiet savu komentāru