Kādās nekustamajās īpašumos ieguldīt 2026. gadā – praktisks ceļvedis

Pirms trim gadiem visi pirka visu – dzīvokļi tika izķerti kā karstas maizītes, noliktavas auga kā sēnes pēc lietus, un pat zemes gabali pie meža atrada pircējus. Tad nāca procentu likmju paaugstināšana, kredīti kļuva dārgāki, tirgus piebremzēja. Un tagad mēs stāvam 2026. gadā, brīdī, ko daudzi eksperti sauc par “pagrieziena punktu”. Bet ko tas īsti nozīmē?

Ieguldīšana nekustamajā īpašumā ir vienkārši naudas ieguldīšana materiālos aktīvos – tu iegādājies kaut ko fizisku, kas var nest peļņu no izīrēšanas vai vērtības pieauguma. Polijā tas joprojām ir “betona zelts”, droša kapitāla ieguldījuma simbols. Taču 2026. gads ievieš jaunu likumu: ne katrs kvadrātmetrs ir labs darījums. Izaugsme ir, bet selektīva – kvalitāte, atrašanās vieta un riska profils ir svarīgāki nekā jebkad agrāk.

Kādās nekustamajās īpašumos ieguldīt 2026. gadā? – mēs iesakām!

foto. brigadegroup.com

Investors, kuriem 2026. gadā ir pieejama skaidra nauda, uzdod sev vairākus būtiskus jautājumus:

• Kuri segmenti – dzīvokļi, noliktavas, zemes gabali – nodrošina visaugstāko ROI?
• Cik liels ir risks salīdzinājumā ar iepriekšējiem gadiem?
• Vai ir izdevīgi ņemt kredītu pie pašreizējām likmēm?
• Kur meklēt izdevīgus piedāvājumus un no kā izvairīties kā no uguns?

Turpmākajās šī raksta daļās tiks parādīts, kā tieši mainās tirgus, kuri nekustamā īpašuma veidi ir investoru favorīti un kā pielāgot stratēģiju savam riska profilam. Jo 2026. gadā vairs nepietiks vienkārši ar to, ka “nopērc jebko” – būs jāzina, ko un kāpēc.

Kā mēs nonācām līdz 2026. gadam – mācības no nekustamā īpašuma tirgus vēstures

Bez izpratnes par vēsturi ir grūti novērtēt, vai 2026. gads ir piemērots brīdis investīcijām – vai arī labāk nogaidīt. Polijas nekustamo īpašumu tirgus ir piedzīvojis patiešām traku attīstību, sākot no komunistiskās dzīvokļu piešķiršanas sistēmas līdz mūsdienu covid iepirkšanās trakumam.

foto: mediaboom.com

Svarīgākie Polijas nekustamā īpašuma tirgus posmi 1976–2025

Lūk, kā tas izskatījās īsumā:

• 1976–1989: sistēmiskā transformācija, dzīvokļi piešķirti pēc sistēmas, privātīpašums ierobežots
• 1990–2008: uzplaukums pēc tirgus atvēršanas ( cenu pieaugums pat līdz ×10 pēc 1990. gada), iestāšanās ES (2004) – kapitāla pieplūdums, pirmie spekulatīvie burbuļi
• 2008-2015: globālā krīze skāra arī Poliju, cenas samazinājās par 20-30 %, taču ECB samazināja procentu likmes, tāpēc kredīti kļuva lētāki un tirgus stabilizējās
• 2016–2019: straujš pieaugums, īpaši lielajās pilsētās ( +50 % tā sauktajā BIG5), attīstītāji nespēja nodrošināt piedāvājumu
• 2020–2022: pandēmija paradoksāli veicināja pieprasījumu, cilvēki devās uz savām mājām, cenas pieauga vēl par +30–50 %
• 2023–2025: Latvijas Banka paaugstināja procentu likmes, kredīti kļuva dārgāki, pieprasījums samazinājās, tirgus iegāja stabilizācijas fāzē (atsevišķās vietās ar nelielu korekciju)

Globāli? Nekustamo īpašumu vērtība ilgtermiņā pieaug – Polijā +500 % pēc inflācijas korekcijas pēdējo 50 gadu laikā. Amerikāņu REIT vidēji dod ~11 % gadā kopš 60. gadiem. Taču – un tas ir svarīgi – ik pēc 7–10 gadiem notiek korekcijas. Dažkārt diezgan ievērojamas.

Ko iepriekšējie burbuļi un korekcijas māca?

Dažas mācības nākotnei:

• Lieli pieaugumi bieži vien ir korekcijas priekšvēstnesis (skat.: 2007, 2021)
• Lēti nekad nenozīmē “slikti” – krīzes ir iespēja pacietīgajiem
• Emocijas (bailes, eiforija) ir slikts padomdevējs – labāk skatīties uz cikliem, nevis uz avīžu virsrakstiem
• Ilgtermiņā nekustamais īpašums pieaug vērtībā, taču īstermiņā tas var sagādāt sāpes

2026. gadā mēs, visticamāk, atrodamies stabilizācijas fāzē pēc trakuma — vai tā ir iespēja, vai slazds? Lai atbildētu, jāaplūko aktuālie dati.

foto: vidyard.com

Polijas tirgus 2026. gadā – galvenie dati un jauni noteikumi

Pēc vairākiem gadiem ar ievērojamiem kāpumiem un kritumiem Polijas nekustamo īpašumu tirgus 2026. gadā ieiet pavisam citā stāvoklī – tas ir stabilāks, taču arī prasīgāks investoriem.

Dzīvokļu pārdošana un cenas 2025./2026. gada mijā

Dati no 2025. gada beigām skaidri parāda atdzīvošanos. Dzīvokļu pārdošana pieauga aptuveni par 10 % salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, bet cenas lielākajās pilsētās ir stabilizējušās – Varšava joprojām ir 15–18 tūkst. PLN/m², Krakova un Vroclava tikai nedaudz mazāk. Svarīgi ir tas, ka šeit nav runa par spekulatīvu bumu, bet gan par reālu pieprasījumu. Cilvēki vienkārši atgriežas tirgū, jo redz, ka kredītam atkal ir jēga.

Procentu likmes, kredīti un finansējuma pieejamība

NBP samazināja references likmi no apmēram 5,75 % līdz 4,5 %, kas izraisīja WIBOR 3M kritumu līdz aptuveni 4 %. Kādam, kurš ņem hipotekāro kredītu uz 500 000 PLN, ikmēneša maksājums samazinājās līdz aptuveni 3 000 PLN mēnesī – pieņemami. Turklāt bankas atkal piedāvā kredītus ar LtV līdz 90 %, tāpēc paša ieguldījumam nav jābūt milzīgam. Tas viss kopā nozīmē, ka finansējuma pieejamība ir labākā pēdējo gadu laikā.

Jaunie noteikumi: PIT 2020 un plānošanas revolūcija

No 2026. gada janvāra stājas spēkā divas lielas izmaiņas. Pirmā: dzīvokļus, kas iegādāti 2020. gadā, jau varēs pārdot bez IIN — eksperti lēš, ka tirgū nonāks pat 50–100 tūkstoši mājokļu, kas palielinās piedāvājumu. Otrā: jaunais plānošanas likums skar lauksaimniecības zemes bez teritorijas plānojuma — tūkstošiem šādu zemju ir kļuvušas praktiski bezvērtīgas.

Pieprasījums pēc īres saglabājas diezgan labs — ienesīgums ap 4–4,5 %, pieprasījums pēc mājokļiem +15 % (tostarp pateicoties migrantiem no Ukrainas), neskatoties uz negatīvo demogrāfiju. Apstākļi ir labvēlīgi, taču nepieciešama selektivitāte.

Dzīvokļi īrei un pārdošanai – kur meklēt izdevīgus piedāvājumus 2026. gadā

Dzīvokļi joprojām ir Polijā investīciju nekustamajā īpašumā pirmajā vietā – taču 2026. gadā to ienesīgums būs ļoti atšķirīgs. Viss ir atkarīgs no tā, ko un kur iegādāsies.

foto: rsnpropertygroup.com

Mazie dzīvokļi lielajās pilsētās – 2026. gada favorīti

Eksperti šeit ir vienisprātis: visvairāk jēgas ir mazajiem dzīvokļiem 40–60 m² BIG5 pilsētās (Varšava, Krakova, Vroclava, Trīsjūrmala, Poznaņa). Kāpēc tieši tādi? Jo attālinātais darbs nozīmē, ka cilvēki bieži maina dzīvesvietu – viņiem nepieciešama elastība, viņi nevēlas gadiem ilgi saistīties ar lielu dzīvokli. Viensētnieki, jaunie pāri, studenti, ārvalstu darbinieki – tieši viņi veido īres pieprasījuma dzinējspēku.

Prognozes BIG5 pilsētām:

Ko tas nozīmē Tev? Nopirksi šodien, pēc gada Tava dzīvokļa vērtība būs augstāka, un visu šo laiku saņemsi ikmēneša īres maksu. Ilgtermiņā stabila stratēģija.

Provincija un mazākas pilsētas – augstāks IA vai lielāks risks?

Ārpus BIG5 situācija ir atšķirīga. Cenas parasti ir stabilas, dažkārt samazinās par 2–5 %. No otras puses, īres ienesīgums sasniedz pat 4,5–6 %, jo iegādes cenas ir daudz zemākas. Izklausās labi? Jā, taču ir viens āķis.

Tukšo īpašumu risks pieaug. Mazākas pilsētas bieži zaudē jaunus iedzīvotājus – viņi pārceļas uz BIG5 vai uz ārzemēm. Vienlaikus migrantu pieplūdums (galvenokārt no Ukrainas) var daļēji to kompensēt, īpaši tur, kur ir ražošanas uzņēmumi.

Investīcijas piemērs: 50 m² Krakovā soli pa solim

Konkrēts scenārijs, lai redzētu skaitļus:

• Iegādes cena: ~900 000 PLN (50 m², laba apkaime)
• Nomas maksa: 4 000 PLN/mēn.
• Īres ROI: ~5 % gadā (4 000 × 12 / 900 000)
• Potenciālais vērtības pieaugums: apm. +4 % 2026. gadā (jeb +36 000 PLN)

Kopā tev ir ienākumi no īres plus vērtības pieaugums. Gada laikā tas ir gandrīz 84 000 PLN (mīnus izmaksas – administrācija, nodokļi, iespējamie remonti – teiksim, apmēram ~30 % no īres maksas). Tīrā peļņa? Kaut kur ap 6–7 % gadā. Nav izcili, bet stabili.

Bet esi uzmanīgs ar slazdiem: covid laika būvniecības vilnis varēja radīt vietēju pārpalikumu. Un demogrāfija – cilvēku kļūst mazāk (ja vien imigrācija to nemaina). Tāpēc izvēlies atrašanās vietas tuvu dzelzceļam, augstskolām, IT centriem – tur pieprasījums būs stabilāks.

Noliktavas, biroji un REIT – komerciālie nekustamie īpašumi investoriem

Dzīvokļi nav vienīgā iespēja, ja domājat par nekustamo īpašumu kā ieguldījumu. Noliktavas, biroji vai daļas REIT fondos var sniegt pavisam atšķirīgu ienesīgumu — dažkārt augstāku, dažkārt stabilāku. Tomēr ne visiem ir vēlme (vai kapitāls) iegādāties veselu loģistikas ēku. Apskatīsim, kas 2026. gadā izskatās saprātīgi un kam tas ir piemērots.

Noliktavas un loģistika – atdeves līderi 2026. gadā

Šeit pašlaik notiek visvairāk. Prognozes liecina par cenu pieaugumu 7-10% gada laikā, pārdošanas apjoms varētu pieaugt par +20%, bet īres ienesīgums svārstās 6-8% robežās. Tas ir e-komercijas uzplaukuma rezultāts – kurjeriem nepieciešamas bāzes tuvāk klientiem. Vēl viens faktors ir friendshoring: noliktavas pie Ukrainas vai austrumu robežas kļūst arvien nozīmīgākas, jo uzņēmumi vēlas piegādes ķēdes tuvāk. Piemērs? Panattoni būvē milzīgus loģistikas parkus pie Vroclavas – ROI ap 8%. Taču uzmanību: ieejas sliekšņi ir augsti, viena objekta izmaksas bieži sasniedz vairākus desmitus miljonu zlotu.

Biroju tirgus pēc pandēmijas – stabilizācija vai funkciju maiņa?

Biroji? Mazāk aizraujoši skaitļi. Cenas pārsvarā stabilas, pārdošana varētu pieaugt par +5%, nomas ienesīgums ir apm. 5%. Hibrīddarbs ir mainījis spēles noteikumus – uzņēmumi īrē mazāk kvadrātmetru, bet vairāk rūpējas par telpu kvalitāti. Mūsdienīgas, videi draudzīgas atrašanās vietas ir priekšrocība. BREEAM vai LEED sertifikāts var palielināt objekta vērtību par 10–15% un piesaistīt institucionālos nomniekus, kuri maksā laikā. Risks? Tukšas telpas, ja hibrīddarba apjoms vēl pieaugs.

REIT-i un zaļās ēkas kā veids portfeļa diversifikācijai

REIT-i ir nekustamā īpašuma fondi, kas izmaksā dividendes – pasaulē tie dod 6–8% gadā. Latvijā vēl notiek likumdošanas darbs, taču, kad likums stāsies spēkā, būs iespējams iegādāties “daļu” komerciāla īpašuma, neiesaldējot miljonus. ESG ir otrs atslēgvārds: ēkas ar sertifikātiem piesaista kapitālu, tās ir vieglāk izīrēt, tām ir vērtības prēmija.

Galvenais jautājums ir: cik daudz kapitāla tev ir un cik daudz vēlies ieguldīt vienā projektā? Komerciālie īpašumi prasa vairāk naudas, taču nodrošina diversifikāciju – institucionālie īrnieki, citi cikli nekā dzīvojamajam sektoram.

Zemes gabali un zemes īpašumi jaunajā plānošanas kārtībā – kam vēl ir jēga?

Gadu gaitā ieguldīšana zemes gabalos tika uzskatīta par drošu veidu, kā ieguldīt kapitālu. Tu nopērc zemes gabalu, pagaidi, un vērtība pieaug. Vai ne? Nu, sākot ar 2026. gada janvāri, spēles noteikumi ir mainījušies — un diezgan radikāli.

foto: zaminwale.com

Jaunais plānošanas likums – kas mainīsies no 2026. gada?

No 2026. gada 1. janvāra stājās spēkā tā sauktā “plānošanas revolūcija”. Tas izklausās draudīgi, taču īsumā tas nozīmē, ka bez vietējā teritorijas plānojuma (MPZP) zemes gabala apbūve kļūst daudz sarežģītāka, un bieži vien – praktiski neiespējama. Ir beigušies laiki, kad varēji iesniegt pieteikumu par apbūves nosacījumiem un pēc kāda laika saņemt zaļo gaismu būvniecībai. Tagad izšķirošais ir vietējais plānojums. Un tieši tas noteiks, cik patiesībā vērta ir Tava zeme.

Zemesgabali ar MPZP pret lauksaimniecības zemēm – kurš iegūs, kurš zaudēs?

Zemes gabali ar MPZP tagad ir kā zelts. Eksperti prognozē to cenu pieaugumu par +5-10% jau 2026. gadā, galvenokārt tāpēc, ka juridiskais statuss ir skaidrs – tu zini, ko drīksti tur būvēt un kādos apstākļos. Savukārt lauksaimniecības zemes bez plāna? Tā ir augsta riska investīcija. Tūkstošiem šādu zemes gabalu var zaudēt investīciju vērtību, jo attīstītājam vienkārši nebūs pamata tur būvēt.

Ir vērts arī aplūkot reģionālās atšķirības. Mazovijas vojevodiste, īpaši plānotā CPK apkārtne, ir vietas, kur zemes gabali ar MPZP var sadārdzināties pat par +10%. Bet citos reģionos? Pieprasījums mēdz būt ievērojami vājāks.

Pārbaudes saraksts ieguldījumu zemes gabala pircējam 2026. gadā

Pirms izlem iegādāties, pārbaudi:

1. Vai zemes gabalam ir spēkā esošs teritorijas plānojums? – tas ir pamats
2. Piekļuve ceļam – bez tās nav iespējama apbūve
3. Tuvumā esošie komunikāciju tīkli – elektrība, ūdens, kanalizācija
4. Loģistiskā vide – vai šeit tiešām var kaut ko uzbūvēt?
5. Plānu maiņas risks – vai pašvaldība neplāno pārskatīt teritorijas plānojumu?

Zemes gabali var būt lielisks ieguldījums, taču tikai tad, ja tiem ir stabils juridiskais pamats. Pretējā gadījumā tu iegādājies risku, nevis aktīvu.

Efektīvas nekustamā īpašuma ieguldījumu stratēģijas 2026. gadā

2026. gadā tikai dzīvokļa iegāde izīrēšanai vairs nav pietiekama, lai runātu par īstu stratēģiju. Tirgus ir kļuvis sarežģītāks – dažās pilsētās ir dzīvokļu pārpalikums, bet vienlaikus algas aug un procentu likmes, iespējams, samazināsies. Lai saprātīgi veidotu portfeli, ir vērts padomāt par diversifikāciju un saprast, kad finanšu sviras izmantošana ir jēgpilna, bet kad labāk ierobežot kredītu.

foto: lawtimesnews.com

Nekustamā īpašuma portfeļa diversifikācija praksē

Tā vietā, lai liktu visu uz vienu segmentu, ir vērts apvienot vairākus. Piemērs? Neliels dzīvoklis Varšavā ilgtermiņa īrei (4-7 % neto gadā + 3-5 % vērtības pieaugums), dalība loģistikas fondā (dividende 6-8 %) un apbūves zeme ar MPZP nākotnes investīcijai (potenciāli 20-30 % pieaugums 3-5 gadu laikā, bet bez tekošiem ienākumiem). Šāds sajaukums sadala risku – ja dzīvojamo īpašumu tirgus palēninās, komerciālais segments var augt; ja likmes krīt, zemes vērtība parasti pieaug. Turklāt katrs elements rada atšķirīgu peļņas veidu – nauda tagad (īre) pret peļņu vēlāk (zeme).

Nekustamais īpašums vs obligācijas – kurš būs pārāks 2026. gadā?

Obligācijas šobrīd dod apmēram 5,5–6 % ar minimālu risku. Dzīvokļi izīrēšanai piedāvā līdzīgus 4–7 % tīros ienākumus plus vērtības pieaugumu, taču tie prasa laiku un pārvaldību. REIT-i izmaksā dividendes 6–8 %, ir likvīdi, bet svārstīgi. Kad tad nekustamais īpašums ir jēgpilns? Ja rēķinies ar vērtības pieaugumu (obligācija to nesniedz) un tevi nebiedē tukšstāves vai remonti. Ja dod priekšroku mieram un likviditātei – obligācijas var būt labāka izvēle.

Piemēram, stratēģijas: konservatīva, līdzsvarota, agresīva

Konservatīva: lielākā daļa kapitāla obligācijās un REITos, varbūt viens mazs dzīvoklis sākumam. Minimāla parādsaistība. Mērķis: stabils ienākums ~5-6 % bez stresa.

Līdzsvarota: puse līdzekļu dzīvokļos (viens-divi), pārējais nekustamo īpašumu fondos un obligācijās. Mērena kredītsaistība (LTV ~50 %). Ienesīgums 6-7 % ar līdzsvarotu risku.

Agresīva: vairāki dzīvokļi ar augstu kredītplecu (LTV 70-80 %), zemesgabali nākotnes apbūvei. Mērķis: virs 8-10 % ar augstāku vakances un cenu krituma risku.

Izvēle atkarīga no riska tolerances un laika, ko esi gatavs veltīt pārvaldībai. Izstrādā plānu – bez tā viegli iegrimt impulsīvos pirkumos.

Nekustamā īpašuma portfeļa veidošana līdz 2030. gadam – kā sagatavoties pārmaiņām

Ieguldīšana nekustamajā īpašumā ir ilgtermiņa spēle – tu nepērc šodien, lai pārdotu pēc gada. Tāpēc, ja plāno ienākt tirgū 2026. gadā, ir vērts paskatīties tālāk: kas var notikt līdz 2030. gadam un kā sagatavot savu portfeli dažādiem scenārijiem.

Kādi scenāriji sagaida nekustamā īpašuma tirgu līdz 2030. gadam?

Analītiķi prognozē, ka kaut kur starp 2026. un 2030. gadu varētu notikt cenu korekcija par 10–20 %, īpaši dzīvojamo mājokļu segmentā. Dzīvokļu pārpalikuma maksimums tiek prognozēts 2028.–2030. gadā – tad attīstītāji piegādās tirgū buma efektu no 2023.– 2025. gadiem. Pēc šī “pārrāvuma” iespējams nākamais cenu kāpums, ko veicinās turpmāka urbanizācija un pieejamo mājokļu skaita samazināšanās. Izklausās pēc šūpolēm? Tieši tā – tāpēc elastība ir galvenais.

Trīs ilgtermiņa tendences, kurām vērts pievērst uzmanību:

• Downsizing – lielajās pilsētās priekšroka tiks dota mazākiem, funkcionāliem dzīvokļiem; lielāku M4 var būt grūtāk izīrēt.
• Friendshoring – noliktavas un angāri pie Ukrainas robežas, tuvu Rietumiem – loģistika arvien tuvāk noieta tirgiem.
• ESG un zaļie sertifikāti – energoefektīvas ēkas būs dārgākas, taču vieglāk izīrējamas un pārdodamas.

Praktiski soļi, lai sagatavotu savu maku jau šodien

Ko darīt 2026. gadā, ņemot vērā 2030. gadu?

1. Dod priekšroku elastīgiem, viegli izīrējamiem īpašumiem – maziem vai vidēja izmēra dzīvokļiem labās atrašanās vietās.
2. Uzmanīgi ar lieliem zemes gabaliem bez MPZP un plašiem dzīvokļiem nomalēs.
3. Pakāpeniski palieliniet ekspozīciju loģistikas jomā un sertificētām ēkām (BREEAM, LEED).
4. Uzraugi NBP lēmumus, normatīvo aktu izmaiņas un tirgus ziņojumus (JLL, Otodom, Colliers).
5. Atjaunini stratēģiju ik pēc 12–24 mēnešiem – konsultācija ar konsultantu var pasargāt no kļūdām.

Nekustamais īpašums vairs nav vienkāršs “betona zelts”, taču ar apzinātu un elastīgu pieeju tas joprojām var būt stabils bagātības balsts. Vismaz es to redzu tā.

NORBI C

nekustamo īpašumu redakcija

Luxury Blog