Luksusa īpašumu attīstība vadošajos Alpu kūrortos

Kur šodien bagātākie cilvēki iegulda savu kapitālu, kad pasaule dreb ģeopolitiskās nenoteiktības un inflācijas dēļ? Atbilde var pārsteigt – arvien biežāk viņi raugās sniegoto Alpu virsotņu virzienā. Globālais luksusa Alpu nekustamo īpašumu tirgus 2024. gadā jau pārsniedza 50 miljardus €, un tas ir tikai šī buma sākums, kura apmēri sāk satraukt pat vietējos politiķus.

Iztēlojies poļu uzņēmēju, kurš pēc veiksmīgas IT uzņēmuma pārdošanas apsver iespēju iegādāties šveiciešu chalet Verbier par 8 miljoniem franku. Viņš sēž viesnīcas vestibilā, pārlūko piedāvājumus planšetē, kamēr tieši tajā pašā vietā pirms 150 gadiem cits polis – sanatorijas kūrorts – skaitīja santīmus mēneša ārstniecības uzturēšanās izmaksām.

Luksusa īpašumu attīstība vadošajos Alpu kūrortos – iepazīsti karsto tirgu

Pārsteidzošs kontrasts, vai ne? Un tieši šī evolūcija – no kūrortiem ar pansijām līdz globālai ultra-bagāto mekkai – parāda, cik radikāli Alpi ir mainījušies pēdējās desmitgadēs.

foto: theluxurytravelexpert.com

Dažreiz aizdomājos, vai mēs apzināmies, ka esam īstas revolūcijas liecinieki. Šis reģions ir piedzīvojis neticamu pārvērtību – no vietējiem slēpošanas kūrortiem tas kļuvis par vienu no karstākajiem pasaules investīciju tirgiem. Un tas nav tikai par slēpošanu vai ainavām.

Lai saprastu šīs parādības mērogu, mums jāiedziļinās tās saknēs. Šī uzplaukuma vēsture sniedzas daudz tālāk, nekā varētu šķist, un tirgus mehānismi šeit darbojas pavisam citādi nekā tradicionālajos finanšu centros. Mūsdienu regulatīvie izaicinājumi saplūst ar jaunām investīciju tendencēm, radot tik sarežģītu mozaīku, ka pat pieredzējuši spēlētāji tajā apmaldās.

Tas, kas šodien notiek Alpu ielejās, nav nejaušība vai īslaicīga mode. Tas ir ilgtermiņa procesu rezultāts, kurus ir vērts iepazīt – jo īpaši tagad, kad arvien vairāk poļu investoru sāk skatīties uz šo reģionu kā uz reālu alternatīvu klasiskām kapitāla ieguldīšanas formām.

No slēpošanas karaļiem līdz digitālajiem miljardieriem – tirgus vēsture un attīstība

Vai jūs kādreiz esat aizdomājušies, kā Alpu kūrorti no plaušu ārstēšanas vietām pārtapa par miljardieru rotaļlaukumu? Tā ir aizraujoša ceļojuma cauri vairāk nekā simts gadu pārmaiņām.

foto: snow-online.com

Patiesībā viss sākās ar… slimību. 19. gadsimtā turīgie pilsētnieki devās uz Alpiem nevis slēpot, bet ārstēt tuberkulozi. Pirmie centri Chamonix bija sanatorijas, kur cilvēki ieradās elpot kalnu gaisu. Neviens toreiz nedomāja par miljonus vērtām apartamentiem.

1924. gada spēles bija īsts pavērsiens. Pēkšņi Šamonī kļuva slavens visā pasaulē. Cilvēki saprata, ka tur var ne tikai ārstēt plaušas, bet arī lieliski pavadīt laiku. Sāka parādīties pirmās viesnīcas tūristiem, nevis pacientiem.

Taču īsta revolūcija bija Kurševela četrdesmitajos gados. Pēc kara franči nolēma izveidot kūrortu no nulles – pirmo vēsturē pilnībā plānoto slēpošanas centru. Tā bija ģeniāla ideja. Tā vietā, lai gaidītu, kad pilsēta pati attīstīsies, viņi izplānoja visu: kur būs viesnīcas, kur trases, kur restorāni.

80. un 90. gadi bija pavisam cita līga. Parādījās krievu oligarhi, arābu šeihi, Āzijas miljardieri. Pēkšņi šie mazie Alpu ciemati kļuva par globālu tirgu. Atceros, mans paziņa nekustamo īpašumu aģents stāstīja, ka cenas tad pieauga piecas vai sešas reizes desmit gadu laikā. Cilvēki pirka dzīvokļus kā akcijas biržā.

Interesanti, ka katrs laikmets atstāja savu arhitektūras nospiedumu. Vecās sanatorijas bija masīvas, akmens ēkas – tām bija jābūt izturīgām un veselīgām. Tad sešdesmitajos parādījās šie betona bloki brutālisma stilā. Bet deviņdesmito oligarhi vēlējās tikai stiklu, tēraudu un panorāmas logus.

2008. gada krīze nedaudz atvēsināja tirgu, bet ne uz ilgu laiku. Līdz 2020. gadam cenas atkal kāpa augšup. Tad cilvēki saprata, ka īpašumi Alpos nav tikai izklaide, bet arī drošs ieguldījums. Šveices franki, stabila likumdošana, skaisti skati – ideāla vieta, kur paslēpt naudu.

Kas mani visvairāk fascinē šajā stāstā? Tas, kā katra īpašnieku paaudze pilnībā mainīja šo vietu raksturu. No mierīgām sanatorijām caur sporta kūrortiem līdz ekskluzīvām bagātnieku enklāvām. Šodien mēs skatāmies uz 2025. gada tirgu, kas ir visu šo pārvērtību rezultāts vienlaikus.

Spēles stāvoklis 2025 – cenas, pircēji un galvenās atrašanās vietas

Kalnu nekustamā īpašuma tirgus 2025. gadā skaidri iezīmē cenu un ģeogrāfiskās atšķirības, kuras ir vērts zināt pirms investīciju lēmuma pieņemšanas.

foto: snowtrex.co.uk

Pašreizējās cenas par kvadrātmetru dārgākajos Alpu kūrortos ir šādas:

Šie skaitļi var šķist abstrakti, taču, reizinot tos ar tipisku chalet platību – 400 kvadrātmetriem –, runa ir par summām, kas pārsniedz 10 miljonus eiro par vienu īpašumu.

Pircēju struktūra pēdējos gados ir būtiski mainījusies. Pašlaik novērojams šāds sadalījums:

• Eiropa: 40% (galvenokārt Vācija, Francija, Lielbritānija)

• Āzija un Tuvie Austrumi: 25% (pieaug ieguldītāju skaits no Singapūras un Emirātiem)

• ASV: 20% (stabils īpatsvars, neskatoties uz dolāra kursa svārstībām)

• Pārējie: 15% (krievu pircēju skaits pēc 2022. gada strauji samazinājies)

Interesanti, ka vēl pirms trim gadiem krievu oligarhi veidoja aptuveni 15% no visiem premium segmenta darījumiem. Tagad viņu vietu ieņēmuši investori no Persijas līča valstīm.

Runājot par īpašumu veidiem, dominē chalet – tie veido 60% no visiem pārdošanas darījumiem. Dzīvokļi ir 30%, bet viesnīcas tikai 10%. Vidējā platība svārstās no 300 līdz 500 kvadrātmetriem, kas nozīmē, ka pircēji meklē telpu ne tikai sev, bet arī viesiem.

Cortina d’Ampezzo pēdējos mēnešos ir kļuvusi par īstu zvaigzni. Šis Itālijas kūrorts, kas būs daļējs 2026. gada olimpisko spēļu saimnieks, piedzīvojis cenu kāpumu par 22% gadā. Tas ir ievērojami vairāk nekā tradicionālajos Alpu kūrortos. Investori cer, ka olimpiskais efekts saglabāsies arī pēc sacensību beigām.

Jāizceļ arī Zermatt, kur, neskatoties uz jaunu apbūves teritoriju trūkumu, cenas ik gadu pieaug par 7%. Paradoksāli, bet ierobežotais piedāvājums tikai veicina pieprasījumu. Līdzīga situācija ir Austrijas Lech am Arlberg – tur katrs jaunais īpašums atrod pircēju vēl pirms būvniecības pabeigšanas.

Ģeogrāfiskie ierobežojumi Alpos nozīmē, ka šis tirgus ir ar ļoti ierobežotu piedāvājumu. Jaunu kūrortu uzbūvēt vienkārši nav iespējams – teritorijas ir aizsargātas, bet noteikumi kļūst arvien stingrāki. Tas ir viens no galvenajiem faktoriem, kas veicina pastāvīgu cenu kāpumu labākajās lokācijās.

Pašreizējo tirgus situāciju raksturo arī zināma nenoteiktība, kas saistīta ar pieaugošajiem vides un regulatīvajiem izaicinājumiem, kuri var būtiski ietekmēt šī sektora investīciju nākotni.

foto: newzealand.com

Ledus kūst, likumi kļūst stingrāki – vides un normatīvie izaicinājumi

Alpu ledāji sarūk ar ātrumu 1,8 metri gadā. Izklausās abstrakti? Kalnu kūrortu īpašniekiem tā ir ļoti reāla finansiāla problēma.

Jau tagad 20% slēpošanas kūrortu Alpos saskaras ar sniega trūkumu. Atceros, kā pirms dažiem gadiem draugs nopirka dzīvokli nelielā stacijā — viņš cerēja uz stabiliem ienākumiem no īres. Sezona saīsinājās, viesi pārstāja braukt. Līdz 2050. gadam eksperti prognozē, ka slēpošanas sezona saīsināsies uz pusi.

foto: theluxuryvacationguide.com

“Alpu ledāji katru gadu zaudē apmēram 3% no savas masas. Tas ir neatgriezenisks process, kas mainīs visu kalnu tūrismu,” brīdina WWF savā jaunākajā ziņojumā.

Vide ir vide. Otrs aspekts ir likumi, kas kļūst arvien stingrāki:

1. Šveice – Lex Koller ierobežo nekustamā īpašuma iegādi ārvalstniekiem. Zermattā 2024. gada kvotas tika izsmeltas jau martā.
2. Austrija – jauni ierobežojumi “otrajām mājām”, īpaši Tirolē un Zalcburgā.
3. Francija – dažas kalnu pašvaldības ievieš aizliegumus būvēt jaunus tūrisma objektus.

Sociālās spriedzes pieaug paralēli. Zermatt un St. Moritz ir lieliski piemēri – abas pilsētas ievieš arvien radikālākas pret automašīnām vērstas politikas. Vietējie iedzīvotāji protestē pret “spoku pilsētām”. Dažos rajonos 80% mājokļu stāv tukši 8–10 mēnešus gadā.

Īpašnieki maksā nodokļus par īpašumiem, taču nedod neko vietējai kopienai. Veikali tiek slēgti, jo nav pastāvīgu klientu. Jaunie cilvēki aizbrauc, jo viņi nevar atļauties dzīvot savā dzimtajā pilsētā.

Pārmērīgs tūrisms vēl vairāk sarežģī situāciju. St. Moritz ir ieviesis ierobežojumus tūristu grupām, Zermatt apsver ieejas rezervācijas sistēmu pilsētā. Tas viss ietekmē reģiona investīciju pievilcību.

Interesanti, ka tie paši faktori, kas iznīcina tradicionālo kalnu tūrisma modeli, var kļūt par iespēju pārdomātām investīcijām. Bet tā jau ir cita tēma.

Kā investors var reaģēt uz šiem izaicinājumiem?

foto: theluxurytravelexpert.com

Kas tālāk? 2030. gada tendences un investora stratēģijas

Es domāju, vai manam draugam bija taisnība, kad pirms gada viņš teica, ka Alpi jau ir pagātne. Tagad redzu Knight Frank un Savills ziņojumus — viņi prognozē, ka galveno atrašanās vietu vērtība pieaugs par 5–7% gadā līdz 2030. gadam. Tas nemaz neizklausās pēc pagātnes.

Patiesībā jau redzu četras galvenās tendences, kas veidos šo tirgu:

1. Droša patvēruma meklēšana kļūst par normu. 73% īpaši turīgu investoru plāno savu “drošo Alpu bāzi” – ne tikai atpūtai, bet arī kā reālu dzīvesvietas alternatīvu.
2. Tehnoloģija kļūst par neatņemamu daļu no Alpu namiem. Net-zero emisijas, mājas pārvaldības AI sistēmas, VR apskate vēl pirms došanās uz vietas.
3. Vissezonas monetizācija vairs nav tikai sapnis. Ziemā slēpošana, vasarā pārgājieni, rudenī digitālais detokss – katrai sezonai sava īrnieku grupa.
4. Partnerības aizstāj tradicionālos ieguldījumus. Vietējie attīstītāji meklē kapitālu, mēs meklējam piekļuvi tirgum.

Starp citu, šīs tehnoloģijas vairs nemaz nav zinātniskā fantastika. Nesen satikos ar izstrādātāju no Chamonix – viņš man rādīja māju, kas pati regulē temperatūru, apgaismojumu, pat pasūta ēdienu atkarībā no tā, kas tobrīd atrodas iekšā. Sistēma mācījās divas sezonas un tagad paredz viesu vajadzības labāk nekā viesnīcas konsjeržs.

Taču tehnoloģija ir viena lieta, bet stratēģija – pavisam cita. Es redzu vairākus konkrētus risinājumus, kas jau šobrīd darbojas:

• Equity partnerība ar vietējo izstrādātāju – mēs nodrošinām kapitālu, viņi – vietējās zināšanas
• Alpine REIT fonds – diversifikācija bez nepieciešamības pārvaldīt atsevišķus nekustamos īpašumus
• Īstermiņa īre ar ienesīgumu 3–5% plus kapitāla vērtības pieaugums
• Kopīpašums ar rotējošu lietošanu – dalām izmaksas un risku

Godīgi sakot, mani visvairāk pārliecina šī partnerības stratēģija. Es atradu izstrādātāju Verbier, kurš būvē tikai net-zero kalnu mājas. Viņam ir atļaujas un kontakti, man ir kapitāls. Mēs dalām peļņu piecdesmit uz piecdesmit, bet vēl svarīgāk – mēs dalām arī risku.

Šis tirgus vairs nebūs tāds kā agrāk. Līdz 2030. gadam Alpi kļūs par īstu alternatīvu Londonai vai Cīrihei kā pastāvīgās dzīvesvietas vieta daļai ultra-bagāto. Tikai jābūt tur pirms visi pārējie to sapratīs.

Izvērtē secinājumus un kravā slēpes – nākamie soļi lasītājam

Pēc visa šī ceļojuma cauri Alpu investīcijām var teikt vienu – vienkāršu atbilžu nav. Taču vismaz tagad zinām, kur meklēt pareizos jautājumus.

Vēsture mums ir parādījusi, ka nekustamā īpašuma tirgus Alpos ir attīstījies no vietējiem darījumiem līdz globālai investīciju arēnai. 2025. gada situācija ir iespēju un izaicinājumu sajaukums – augošas cenas, jauni ESG noteikumi, bet arī milzīgs potenciāls premium segmentā. Riska faktori? Galvenokārt klimata pārmaiņas un regulatīvās izmaiņas, kas var pilnībā mainīt līdzšinējos priekšstatus par ienesīgumu.

Tagad konkrēti – ko darīt tālāk. Ar teoriju vien taču nepietiek.

1. ESG due diligence pirmajā vietā
Katram īpašumam jāiztur vides standartu siets. Tas vairs nav izvēle – tā ir nepieciešamība. Enerģijas sertifikāti, ietekmes uz vidi novērtējums, atbilstība vietējiem klimata plāniem.

2. Partnerība ar vietējo juridisko biroju
Bez tā – kā bez slēpēm uz kalna. Likumi katrā kantonā var atšķirties, un noteikumi mainās ātrāk nekā laiks kalnos. Labāk, lai ir kāds, kurš pārzina visas nianses.

3. Izpētes brauciens ārpus sezonas
Redzēsi vietas patieso seju. Ne tikai spīdīgas trases, bet arī infrastruktūru, pieejamību, kā darbojas vietējā kopiena. Tas ir svarīgi ilgtermiņa vērtībai.

foto: alpineelements.co.uk

Patiesībā arī es pats reiz kļūdījos, pērkot tikai pēc sezonas fotogrāfijām. Vēlāk izrādījās, ka puse gada ir mirušā zona. Par laimi, neko nezaudēju, bet mācība palika.

Net-zero standarts līdz 2030. gadam kļūs par jauno normu. Kas nepaspēs pielāgoties, paliks ar grūti pārdodamiem īpašumiem. Bet tie, kas sagatavosies, varēs gūt labumu no šīs pārmaiņas.

Alpu virsotnēm vajag labu sagatavošanos un pareizo aprīkojumu – tāpat kā investīciju virsotnēm vajag zināšanas un pārdomātu stratēģiju.

Laiks sakravāt investīciju slēpes un doties iekarot Alpu iespējas.

Tommy

nekustamā īpašuma redaktors

Luxury Blog