Nekustamā īpašuma cenas Dubaijā, uzzini, cik tās maksā

2025. gadā Dubaijas nekustamo īpašumu tirgus sasniedza aptuveni 917 miljardu dirhamu vērtību, un pat 87% darījumu tika veikti par skaidru naudu. Skaitļi ir iespaidīgi, vai ne? Pircējam ir svarīgi saprast, ka 1 AED ir aptuveni 0,25 EUR, savukārt otrādi — 1 EUR ir apmēram 4 AED. Šī salīdzinoši stabilā maiņas attiecība padara budžeta plānošanu diezgan paredzamu. Šodien centīšos aprakstīt, kādas ir nekustamo īpašumu cenas Dubaijā.

Kopš 2002. gada ārzemnieki var iegādāties īpašumus īpaši noteiktās freehold zonās. Tas atvēra tirgu investoriem no visas pasaules, tostarp no Eiropas. Un šodien var novērot ievērojamu interesi par šādu kapitāla ieguldīšanas veidu. Tāpēc vēl jo vairāk nolēmu izpētīt šo tirgu jums!

foto: famproperties.com

Nekustamā īpašuma cenas Dubaijā – mans analīze

Dubaja šodien ir pilsēta ar vairāk nekā 3,8 miljonu iedzīvotāju un tūrisma rekordiem 2025. gadā. Pieprasījumu galvenokārt veicina jaunā demogrāfija un attīstības orientācija. Un jau daudzus gadus ir acīmredzams, ka šeit tiek ieguldīti lieli līdzekļi, lai šī pilsēta kļūtu par tūrisma ikonu.

Svarīgi, ka pēc trakā uzplaukuma 2021.–2025. gadā tirgus pāriet mērenības fāzē. Pieaugošais mājokļu piedāvājums sāk stabilizēt cenas, tāpēc vairs nerunājam par straujiem kāpumiem. Tā ir laba ziņa pircējiem, kuri meklē saprātīgu cenu, nevis spekulatīvu drudzi.

foto: economymiddleeast.com

Cenu diapazons, veidi un standarts

Sāksim ar pamatiem: 1 AED ir aptuveni 0,25 EUR. Šis kurss nedaudz svārstās, taču ātriem aprēķiniem tas ir lieliski piemērots. Un tagad konkrēti skaitļi, jo tie tevi droši vien interesē visvairāk.

Pašreizējais cenu diapazons eiro

Studijas parasti maksā no €105 000 līdz €198 000 ( ekvivalents AED 450–850 tūkst.), lai gan standarta modeļi pārsvarā ir zemākajā cenu diapazonā. Vienistabas dzīvokļi maksā no €209 000 līdz €372 000 (AED 900 tūkst.–1,6 milj.), divistabu dzīvokļi sākas ap €349 000 un sasniedz pat €651 000 (AED 1,5–2,8 milj.). Villas un rindu mājas? Šeit runa ir par vismaz €511 000, bet augšējā robeža mierīgi sasniedz €1,86 milj. un vairāk (AED 2,2–8 milj.+). Luksusa lokācijas kā Palma Jumeirah var pārsniegt €7,5 milj. (AED 30 milj.+), tāpēc cenu diapazons tiešām ir ļoti plašs.

Cena par kvadrātmetru dzīvokļiem svārstās no ~€2 100 līdz €7 800, bet mediāna ir ap €4 900 (aptuveni AED 19 000). Vidējā darījuma vērtība pārsniedz ~AED 2,6 milj., tas ir ap €650 000.

foto: dxbinteract.com

Kas ietekmē cenu?

Nekustamais īpašums off-plan (būvniecības stadijā) bieži prasa iemaksāt 20–60% no vērtības pēc grafika, kas nodrošina elastību. Gatavi dzīvokļi parasti maksā dārgāk par m², taču tos var uzreiz izīrēt vai apmesties pats. Skats uz jūru vai Burj Khalifa? Rēķinies ar papildu vairākiem procentiem. Arī stāvs ir svarīgs — augstāk nozīmē dārgāk.

Piemērs: par €300 000 vari iegādāties pieklājīgu vienistabas dzīvokli (apmēram 55–70 m²) labā kvalitātē, kamēr par €150 000 saņemsi studiju (varbūt 35–45 m²) labā atrašanās vietā. Platība un apdare ir būtiska atšķirība.

foto: uniqueproperties.ae

Salīdzinājums €/m² galvenajos rajonos

Atrašanās vieta Dubaijā ir pamats. Cenu atšķirības starp rajoniem ir milzīgas un tieši ietekmē to, cik daudz tu patiesībā samaksāsi un kādu īres atdevi vari sagaidīt.

Lūk, aptuvenās likmes 2026. gada sākumā:

Atšķirības patiešām ir ievērojamas. Piemēram: dzīvoklis 60 m² JVC maksā apmēram €135 000 (pie €2 250/m²). Tas pats 60 m² Downtown rajonā? Jau €480 000 (vidēji €8 000/m²). Vairāk nekā trīskārša atšķirība, un ROI JVC ir divreiz augstāks.

foto: wurarealestate.com

Brīpašuma zonas un atrašanās vietas raksturs

Visas minētās apkaimes ir freehold zonas, tas nozīmē, ka ārzemnieki var iegādāties īpašumus bez ierobežojumiem. Dubai Marina ir tāds ekspatu centrs — jahtas, restorāni, lielpilsētas atmosfēra. Downtown piedāvā skatus un prestižu, taču par to jāmaksā premium cena. JVC (Jumeirah Village Circle) ir mierīgāka, ģimenēm draudzīga apkārtne, tāpēc cenas ir zemākas un ROI labāks. Palm Jumeirah jau ir pavisam cita līga — galvenokārt villas un ultra-lux apartamenti.

Atceries, ka šie ir orientējoši rādītāji. Konkrētas cenas atkarīgas no skata, stāva, attīstītāja un apdares kvalitātes. Tomēr piedāvājums ir tik plašs, ka ikviens atradīs kaut ko sev piemērotu!

Maksas, uzturēšana un vīza

Dzīvokļa vai villas cena ir tikai daļa no stāsta. Patiesībā samaksāsi vairāk, un atšķirība var pārsteigt.

foto: kaizenams.com

Maksājumi pirkuma laikā soli pa solim

Lielākā pozīcija ir DLD (Dubai Land Department fee), t.i., 4% no īpašuma cenas. Pērkot par €300 000, tas ir €12 000. Pie tā jāpieskaita aģenta komisija, parasti ap 2% plus PVN, tāpēc šajā pašā piemērā vēl €6 000–€6 300. Ja ņem hipotekāro kredītu, jāmaksā hipotēkas reģistrācija (no 0,25% līdz 0,5% no kredīta vērtības) un dažas mazākas administratīvās maksas. Kopā? Apmēram 6–7% no pirkuma cenas aiziet darījuma izmaksām.

Un tieši šeit slēpjas atšķirība no daudziem Eiropas tirgiem. Dubaijā nav nekustamā īpašuma nodokļa vai ienākuma nodokļa no īres. Vienreiz samaksā pērkot, un pēc tam tikai uzturēšanas izmaksas.

foto: liminastudios.com

Vīza

Gada izmaksas parasti ir €2 000–€5 000, atkarībā no ēkas standarta un pieejamajiem amenities (baseins, trenažieru zāle, apsardze). Jo augstāks standarts, jo lielāks service charge.

Ja domājat par rezidenta vīzu, sliekšņi ir konkrēti. Īpašums vismaz 750 000 AED (aptuveni €190 000) dod īsāku atļauju, savukārt 2 000 000 AED slieksnis (apmēram €515 000) paver ceļu uz Golden Visa uz 10 gadiem. Vērtība tiek rēķināta no pirkuma cenas, nevis aktuālās tirgus vērtības.

Investīcijai par €300 000 kopējās sākuma izmaksas (cena + nodevas) būs aptuveni €320 000. Pēc tam ik gadu pievienojas uzturēšanas izmaksas, taču bez īpašuma vai ienākuma nodokļiem.

Nākotnes scenāriji

foto: cbnme.com

Lai saprastu, kur mēs atrodamies tagad, ir vērts atgriezties līdz 2014. gadam. Toreiz vidējā cena par kvadrātpēdu bija aptuveni 1 003 AED. Pēc tam sekoja korekcija, un 2020. gadā mēs nokritām līdz apmēram 894 AED/sqft (pandēmijas un iepriekšējās piesātinātības efekts). Un tieši no šī brīža viss sāka patiešām notikt.

2024. gadu noslēdzām diapazonā 1 524-1 597 AED/sqft, atkarībā no datu avota. Prognozes 2025. gadam paredz 1 625 AED/sqft, bet daži scenāriji 2026. gadam paredz pat virs 1 800 AED/sqft. Izklausās kā raķete, taču uzmanību: izaugsmes temps jau samazinās. Tirgus ieiet mērenākas attīstības fāzē, nevis turpmākas eiforijas posmā.

Pārdošanas apjoms un tirgus struktūra

Mērogs? 2025. gadā mēs sagaidām apmēram 270 000 darījumu ar kopējo vērtību 917 mljrd. AED. Jau pats 2025. gada pirmais ceturksnis deva ~42 000 darījumu (ap 114 mljrd. AED). Interesanti, ka 60–70% ir off-plan, t.i., pirkumi pēc plāna, un 87% pircēju maksā skaidrā naudā. Tas parāda, cik stabils ir šis tirgus pamats, lai gan liels off-plan īpatsvars nozīmē arī lielāku jutību pret projektu izpildes kavējumiem.

No piedāvājuma puses: 2025. gadā tirgū parādīsies ~48 000 jaunu mājokļu, 2026. gadā pat ~72 000, no kuriem jau pats 2025. gada pirmais ceturksnis nodrošināja ~9 400 vienību. Dubaijas iedzīvotāju skaits jau pārsniedz 3,8 miljonus, plus tūrisms (vairāk nekā 17 miljoni 2024. gadā), tāpēc pieprasījums ir. Jautājums tikai, vai piedāvājums nesāks to apsteigt.

Prognozes

Te sāk kļūt interesanti. Attiecībā uz villām un premium segmentu lielākā daļa analītiķu prognozē pieaugumu +5-8% 2026. gadā. Dzīvokļi vidējā segmentā? Fitch un citi piesardzīgi eksperti brīdina par iespējamu korekciju 10-15% apmērā, galvenokārt pārmērīga off-plan piedāvājuma un pieaugoša piegāžu skaita dēļ. Īstermiņa īres cenas pieaug ( +6-13%), tāpēc investoriem, kas izīrē, ir drošības spilvens, taču 2026.–2027. gadā cenu spiediens var mainīties pretējā virzienā.

Tātad, ko tas nozīmē? Ja raugies uz luksusu un villām, prognoze izskatās stabila. Dzīvokļi? Jābūt uzmanīgam ar laika izvēli.

Kā gudri lasīt Dubaijas tirgu?

foto: elysian.com

Dubajas tirgus nav tikai skaitļi — tas ir arī konteksts, kas nosaka, vai konkrētā cena ir izdevība vai slazds. Viens kvadrātmetrs Marina rajonā var maksāt līdzīgi kā Downtown, taču īres potenciāls, metro pieejamība un apkārtnes attīstības perspektīvas veido pavisam citu investīciju stāstu. Vidējās cenas eiro sniedz atsauces punktu, bet patiesā vērtība slēpjas detaļās, par kurām attīstītāji reti runā pārdošanas bukletos.

Tāpēc, iegādājoties īpašumu Dubaijā, ir vērts skatīties plašāk nekā tikai uz cipariem piedāvājuma lapā. Atrašanās vieta, rajona attīstības līmenis, attīstītāja kvalitāte un reālās uzturēšanas izmaksas bieži vien ir svarīgākas par pašu pirkuma cenu.

Un tieši šī prasme lasīt starp rindām atšķir veiksmīgu investīciju no vilšanās. Man jau ir divi īpašumi Dubaijā, un es no sirds iesaku šo reģionu!

Stev

premium īpašumu un golfa entuziasts

Luxury Blog redakcija