Norvēģijas nekustamais īpašums – darījumu vērtība aug straujāk nekā fjordi

Vidējā nekustamo īpašumu darījumu vērtība Norvēģijā tikko pārsniedza 4,5 miljonus Norvēģijas kronu – tas ir aptuveni 1,7 miljoni zlotu par vienu vidēju īpašumu. Izklausās pēc summām no citas planētas? Un tomēr tā ir ikdiena mūsu ziemeļu kaimiņiem.

Norvēģijas nekustamo īpašumu tirgus ir fenomens, ko daudzi Polijas investori uzskata par eksotisku. Bet vai pamatoti? Kamēr Polijā joprojām diskutējam par dzīvokļu cenām, kas svārstās ap dažiem simtiem tūkstošu zlotu, tur septiņciparu darījumi jau ir kļuvuši par normu.

Tomēr problēma nav pašās summās. Visinteresantākais ir pārmaiņu temps – darījumu apjoms tur aug par 5–7 procentiem gadā, lai gan cenas jau šķiet astronomiskas. Tā ir parādība, kas būtu jāinteresē ikvienam, kurš domā par nekustamo īpašumu investīcijām Ziemeļeiropā.

foto: nytimes.com

Norvēģijas nekustamais īpašums premium segmenta uzmanības centrā

Kāpēc tieši tagad, 2025. gada beigās, ir vērts ieskatīties Norvēģijas realitātē? Poļu kapitāls arvien drosmīgāk izpēta ārvalstu tirgus. Norvēģija vairs nav tikai peļņas galamērķis – tā kļuvusi par vietu, kur poļi iegādājas dzīvokļus, mājas, zemes gabalus. Tomēr ne vienmēr viņi izprot šī tirgus mehānismus.

Norvēģu modelis ir puzle, kas sastāv no daudziem elementiem. Lai to saliktu, jāizanalizē četri galvenie aspekti. Pirmais – vēsturiskā vērtību attīstība, kas parāda, kāpēc cenas šodien ir tādas, kādas tās ir. Otrais – mūsdienu izaugsmes faktori, sākot no regulācijām līdz demogrāfijai. Trešais – konkrēti dati un statistika, kas atklāj patiesos apmērus.

Un visbeidzot ceturtais aspekts – pretrunas un prognozes. Jo Norvēģijas tirgus rada arī bažas. Eksperti spriež, vai šīs cenas ir pamatotas, vai arī mēs saskaramies ar spekulatīvu burbuli.

Katrs no šiem aspektiem izgaismo citu kopainas daļu. Kopā tie veido tirgus ainu, kas vienus aizrauj, citus biedē, bet nevienu neatstāj vienaldzīgu.

Lai saprastu, kā radās šodienas skaitļi, paskatīsimies atpakaļ…

foto: europeanproperty.com

Vēsturiskā nekustamā īpašuma vērtību attīstība 1950–2025

1952. gadā celta māja Bergenā toreiz maksāja apmēram 45 000 Norvēģijas kronu. Īpašnieks droši vien nespēja iedomāties, ka šī pati īpašuma vērtība šodien sasniegs vairākus miljonus. Taču tieši tāds ir bijis norvēģu nekustamā īpašuma ceļš pēdējo septiņdesmit gadu laikā.

50. un 60. gadi – pēckara pamati

Norvēģija pēc kara atjaunojās lēni. Lielākā daļa cilvēku dzīvoja laukos, pilsētas bija nelielas. Tipiska māja maksāja no 40 000 līdz 95 000 kronām. Cenu kāpums? Tikko manāms, varbūt 2–3% gadā. Kredītus bija grūti iegūt, regulējumi visur. Lauksaimniecības sabiedrība tikai sāka domāt par pārcelšanos uz pilsētām.

Viss mainījās 1969. gadā. Atrada naftu.

70. un 80. gadi – “naftas efekts”

Te sākās īsts trakums. Norvēģi pēkšņi ieguva naudu, kādas nekad iepriekš nebija. Nafta zem jūras dibena nozīmēja darba vietas, augstas algas, optimismu. Nekustamā īpašuma cenas pieauga par 10–15% katru gadu. Māja, kas 70. gadu sākumā maksāja 100 000 kronu, 80. gadu sākumā jau maksāja 300 000–400 000.

Taču eiforijai ir savas robežas.

1987.–1988. gada krīze – sāpīga mācība

Bankas gadiem ilgi izsniedza kredītus kā konfektes. Visi gribēja pirkt māju, visi saņēma aizdevumu. Burbuļa plīšana bija iespaidīga. Divu gadu laikā cenas kritās par 20–30%. Cilvēki zaudēja mūža uzkrājumus, bankas bankrotēja. “Tas bija šoks visai sabiedrībai, neviens to negaidīja,” vēlāk atcerējās tā laika ekonomisti.

Valdība izdarīja secinājumus. Tika ieviesti stingrāki banku noteikumi, kredītu kontrole. Šie noteikumi darbojas līdz pat šodienai.

90. gadi – liberalizācija un kvalitatīvs lēciens

Pēc krīzes sākās atvēršanās. 1994. gadā Norvēģija pievienojās Eiropas Ekonomikas zonai. Pēkšņi ārvalstu investori varēja vieglāk iegādāties norvēģu īpašumus. Bankas atkal sāka izsniegt kredītus, taču piesardzīgāk nekā iepriekš.

Lēciens bija dramatisks. Vidējā mājas cena 1990. gadā bija ap 500 000 kronu. 2000. gadā – jau 2 miljoni. Desmit gados četrkāršs pieaugums. Oslo un Bergena bija līderos, bet kāpums skāra visu valsti.

2000.–2010. gadi – stabilizācija augstā līmenī

Jaunais gadsimts atnesa mierīgāku tempu, taču cenas turpināja augt. Norvēģi pierada pie dārgām īpašībām. Valdība ieviesa jaunus regulējumus, centās bremzēt kāpumu. 2008. gada finanšu krīze Norvēģiju skāra daudz maigāk nekā citas valstis.

2010.–2020. gadi – tirgus briedums

Pēdējā desmitgade bija konsolidācijas periods. Cenas augstas, bet kāpums vairs nebija tik iespaidīgs. Jaunie norvēģi sūdzējās, ka nevar atļauties savu mājokli. Valdība eksperimentēja ar dažādiem mājokļu risinājumiem.

foto: hurghadiansproperty.com

Galvenie faktori, kas veicina pašreizējo izaugsmi

Ņemsim tipisku pircēju 2025. gada sākumā. Viņam ir stabils darbs, sakrāta nauda pirmajai iemaksai, taču viņš stāv izvēles priekšā – pirkt tagad vai tomēr pagaidīt? Tirgus mehānismi darbojas viņa labā, lai gan ne visi no tiem ir acīmredzami.

Norges Bank bāzes procentu likme: 4,5%
Ietekme uz hipotekārajiem kredītiem: tieša un tūlītēja

Četri galvenie spēki šobrīd virza pieprasījumu pēc Norvēģijas nekustamā īpašuma:

• Monetārā politika 4,5% līmenī paradoksāli stabilizē tirgu – pēc svārstību perioda cilvēki jau zina, ar ko saskaras, bankas ir pielāgojušas kritērijus, un kredītspēja ir kļuvusi prognozējama
• Zaļais enerģijas maisījums ar 88–90% hidroenerģijas atspoguļojas rēķinos – kamēr kaimiņi maksā milzīgas summas par elektrību, norvēģiem ir reālas priekšrocības dzīves dārdzības ziņā
• Jauns pienākums būvēt patvertnes no 2025. gada janvāra – attiecas uz ēkām, kuru platība pārsniedz 1 000 m², un palielina investīciju izmaksas par 5–10%, kas ierobežo jaunu projektu piedāvājumu
• Program bostøtte efektīvi atbalsta jaunos pircējus – mājokļu subsīdijas nav tikai teorija, bet reāla nauda pirmo mājokļu iegādātāju kabatās

Interesanti, kā šie šķietami attāli faktori savstarpēji mijiedarbojas. Augstām procentu likmēm parasti vajadzētu atdzesēt tirgu, taču šeit darbojas citi mehānismi. Lētas mājokļu uzturēšanas izmaksas kompensē dārgākus kredītus. Jaunie būvniecības noteikumi ierobežo attīstītāju konkurenci. Savukārt valsts atbalsts vienkārši pielej eļļu pieprasījuma ugunij.

Sinerģijas efekts ir vienkāršs – pieprasījums saglabājas augsts, neskatoties uz šķietami nelabvēlīgiem kreditēšanas nosacījumiem. Pircēji rēķina kopējās īpašuma izmaksas, ne tikai kredīta maksājumu. Pārdevēji zina, ka jauna piedāvājuma radīšana būs dārgāka.

Apskatīsim tagad, kā šie faktori atspoguļojas konkrētos skaitļos dažādos reģionos.

foto: acemoneytransfer.com

Datu analīze: cenas, apjoms, reģioni

“500–600 miljardi NOK” – tāda bija darījumu vērtība Norvēģijas nekustamo īpašumu tirgū 2024. gadā. Šis skaitlis runā pats par sevi.

Lai saprastu šī tirgus patieso ainu, ir jāaplūko konkrēti dati. Šeit ir cenu salīdzinājums par vienu kvadrātmetru nozīmīgākajās Norvēģijas pilsētās uz 2025. gada 21. novembri:

Oslo ir līderis ar rekordlielu summu, kamēr Tromsø joprojām ir lētākā no analizētajām pilsētām. Atšķirība ir tieši 40 000 NOK par kvadrātmetru.

Arī darījumu apjomi uzrāda interesantus modeļus. Dzīvojamo īpašumu segmentā reģistrēts kritums par 3,2% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu. Taču viens segments skaidri izceļas.

Hytter, jeb norvēģu vasarnīcas, ir piedzīvojušas apjoma pieaugumu par 9%. Vidējā cena svārstās no 2 līdz 3 miljoniem NOK, bet pārdošanas laiks ir 45 dienas. Tas ir gandrīz divreiz ilgāk nekā parastajiem dzīvokļiem.

Ārvalstu kapitāls veido salīdzinoši nelielu tirgus daļu. Pircēju īpatsvars no ārpus Norvēģijas svārstās no 5 līdz 10 procentiem no kopējās darījumu vērtības. Vācieši ir līderi ar 2,8% daļu, aiz viņiem seko zviedri ar 1,9% un dāņi ar 1,3%. Pārējās valstis ir marginālas.

Korelācija starp cenu un apjomu nav acīmredzama. Oslo, kur cenas ir visaugstākās, darījumu skaits samazinājies par 1,8%. Savukārt Tromsø, lētākajā pilsētā tabulā, apjoms pieaudzis par 4,5%. Izskatās, ka pircēji meklē alternatīvas dārgajiem centriem.

Vidējais pārdošanas laiks visā valstī pašlaik ir 32 dienas. Tas ir par 5 dienām vairāk nekā pirms gada. Visātrāk dzīvokļi tiek pārdoti Oslo — 21 diena. Vislēnāk mājas ziemeļu reģionos — pat līdz 60 dienām.

Jāatzīmē, ka premium segments (īpašumi virs 10 miljoniem NOK) veido tikai 2,1% no visiem darījumiem, bet pat 8,3% no kopējās tirgus vērtības. Šīs proporcijas parāda, cik ļoti koncentrēts ir Norvēģijas luksusa nekustamo īpašumu tirgus.

Dati no trim lielākajām pilsētām — Oslo, Bergen un Stavanger — veido 43% no kopējā darījumu apjoma, bet jau 52% no vērtības. Tas apstiprina, ka visdārgākie īpašumi koncentrējas galvenajos pilsētu centros.

Aiz šiem cipariem slēpjas asas diskusijas, kas šķeļ Norvēģijas sabiedrību.

foto: expatfocus.com

Pretrunas: nodokļi, ārvalstu īpašumtiesības un pieejamība

Norvēģijas diskusija par nekustamo īpašumu uzņem apgriezienus trīs frontēs. Nodokļi, ārvalstu investori un mājokļu pieejamība – katrs no šiem jautājumiem šķeļ sabiedrību.

Nekustamā īpašuma nodoklis 2025. gadam izraisa vislielākās emocijas. Atbalstītāji uzskata, ka turīgajiem būtu jāmaksā vairāk par saviem luksusa īpašumiem. Pretinieki brīdina par kapitāla aizplūšanu – aplēses liecina, ka 5–10% turīgo norvēģu varētu pamest valsti. Tie nav tikai skaitļi uz papīra. Daudzi jau pārceļas uz Šveici vai Dāniju.

Ārzemju īpašumtiesības ir otrs strīdus punkts. Investīciju fondi piedalās 5–10% darījumu. Izklausās nekaitīgi? Kritiķi domā citādi. Viņi baidās, ka starptautiskās korporācijas “izpērk” labākās atrašanās vietas.

“Mūsu fjordi nevar būt prece pārdošanai” – tā skan viens no populārākajiem tvītiem Norvēģijas sociālajos medijos.

“Kapitālam nav tautības. Svarīgas ir investīcijas un darba vietas,” atbild atvērtā tirgus atbalstītāji.

Mājokļu pieejamība visvairāk sāp parastajiem cilvēkiem. Eurostat dati atklāj skarbus skaitļus – vairāk nekā 40% mājsaimniecību ienākumu tiek tērēti mājoklim. Tas nozīmē, ka katra otrā ģimenes nopelnītā krona nonāk īpašnieka kabatā.

Jaunie norvēģi arvien ilgāk gaida savu mājokli. Vecākā paaudze nesaprot šo problēmu – viņi taču savulaik mājas pirka par niecīgu naudu. Paaudžu konflikts pieaug.

Vides aizstāvji pievieno savus argumentus. Viņi kritizē fjordu apbūvi no dabas aizsardzības viedokļa. Katra jauna investīcija pie ūdens izraisa protestus. Attīstītāji atbild, ka cilvēkiem ir tiesības dzīvot tur, kur viņi vēlas.

Visas šīs domstarpības atklāj dziļas plaisas Norvēģijas sabiedrībā. Bagātie pret nabadzīgajiem, jaunie pret vecajiem, vides aizstāvji pret attīstītājiem. Katra puse aizstāv savus uzskatus un argumentus.

Kā šie spriedzes punkti ietekmēs Norvēģijas nekustamo īpašumu tirgus nākotni tuvākajos gados?

foto: jamesedition.com

Prognozes 2026–2030 un tirgus scenāriji

Mākslīgais intelekts nekustamā īpašuma vērtēšanā izklausās pēc zinātniskās fantastikas, taču Norvēģijas uzņēmumi jau testē šos risinājumus. Tas varētu būt atslēga izrāvienam 2026.–2030. gadā.

Esmu sagatavojis trīs scenārijus Norvēģijas nekustamā īpašuma tirgus attīstībai. Katrs no tiem balstās uz atšķirīgiem makroekonomiskajiem un tehnoloģiskajiem pieņēmumiem.

Bāzes scenārijs paredz pašreizējo tendenču turpināšanos. Norvēģija pakāpeniski dažādo ekonomiku, taču bez dramatiskām pārmaiņām. Institucionālā īre aug organiski – attīstītāji būvē, fondi pērk. Nekā revolucionāra, taču stabilitāte saglabājas.

Optimistiskais variants ir zaļo investoru sapnis. Šeit Norvēģija kļūst par Eiropas līderi ilgtspējīgajā nekustamajā īpašumā. Mākslīgā intelekta algoritmi novērtē īpašumus reāllaikā, bet ESG fondi sacenšas par katru projektu. Izklausās lieliski, bet vai tas ir reāli?

Pesimistiskais scenārijs… nu, tas nav patīkams lasījums. Ja Norvēģija pārāk strauji atteiksies no naftas bez atbilstošas alternatīvas, sekas var būt smagas. Nekustamā īpašuma tirgus ciestu no ekonomiskajām problēmām.

Jutības matrica parāda trīs galvenos mainīgos: procentu likmes (ietekme uz finansējumu), nodokļu politiku (īpaši nekustamā īpašuma nodokļus) un enerģijas cenas. Pēdējais punkts ir izšķirošs – Norvēģija taču ir petroparadīze, bet uz cik ilgu laiku?

Lai bāzes scenārijs piepildītos, nepieciešama vienmērīga enerģētiskā pāreja bez ekonomiskiem satricinājumiem. Optimistiskajam vajadzīgs ārvalstu kapitāla pieplūdums un tehnoloģisks izrāviens. Pesimistiskajam? Pietiek ar vienu nopietnu globālu recesiju.

Šīs prognozes, protams, ir tikai modeļi. Realitāte, visticamāk, būs visu trīs variantu sajaukums ar dažiem pārsteigumiem, kurus neviens nav paredzējis.

fot. thenorwayguide.com

Pārvērtiet datus stratēģijā – kāds ir nākamais solis investoriem un lēmumu pieņēmējiem

Vai atceries jautājumu sākumā – kā pārvērst datus reālā peļņā? Tagad tev ir atbilde. Ir pienācis laiks pāriet no analīzes pie konkrētas rīcības.

Negaidi ideālo brīdi. Tirgi nedod otro iespēju tiem, kas vilcinās pārāk ilgi. Katru no šiem soļiem vari sākt jau šonedēļ.

Ja tev ir jautājumi vai vēlies apspriest konkrētus scenārijus – zini, kur mani atrast. Dažkārt labākās stratēģijas rodas sarunā, nevis vientuļā plānošanā.

Max

nekustamo īpašumu redakcija

Luxury Blog