Zaļie sertifikāti luksusa nekustamajā īpašumā – jaunais tirgus standarts

Iedomājieties ainu no pagājušās nedēļas kādā Varšavas biroju ēkā. Potenciālais īrnieks, starptautiska korporācija, atsakās parakstīt līgumu par 3 000 kvadrātmetru platību. Iemesls? Nav WELL Gold sertifikāta. “Mūsu ESG standarti to pieprasa,” dzird attīstītājs. Un tā ekoloģija vairs nav izvēle, bet kļuvusi par ieejas biļeti spēlē.

Šis nav atsevišķs gadījums. Pasaulē LEED katru dienu sertificē 2 600 000 kvadrātpēdu platības. Katru dienu. Iedomājieties šīs pārmaiņas mērogu — ēkas top ar gatavām caurlaidēm uz pasauli, kur zaļie sertifikāti nosaka visu.

90% jauno premium klases biroju ēku Varšavā 2025. gadā būs ilgtspējīgas attīstības sertifikāts.

Zaļie sertifikāti luksusa nekustamajos īpašumos – ekoloģija bez kompromisiem

Polija panāca tendences ātrāk, nekā jebkurš bija gaidījis. Vēl pirms pieciem gadiem ekoloģiskie risinājumi bija tikai papildinājums, šodien tie ir pamats. Šī paātrinājuma iemesls nav nejaušība – ES Zaļais kurss, pieaugošais ESG spiediens, bet arī investoru pragmatisms, kuri saprata vienu lietu. Sertificētas ēkas nav kaprīze, tas ir bizness.

foto: dreamerealestate.com

Es to redzu savām acīm, ejot cauri galvaspilsētas centram. Katras fasādes priekšā šodien ir kāds logotips – LEED, BREEAM, WELL. Šīs mazās plāksnītes kļuvušas par ieejas biļeti ekskluzīvo īpašumu klubā. Bet ko tās patiesībā nozīmē?

Revolūcija sākās klusi, facility management nodaļās un ilgtspējas birojos. Pēkšņi izrādījās, ka nomnieki maksā vairāk par labāku gaisu, zemākām izmaksām un zaļās mītnes prestižu. Attīstītāji, sākumā skeptiski, šodien cīnās par augstākajiem vērtējumiem gluži kā par Michelin zvaigznēm restorāniem.

Lieta tāda, ka aiz katra sertifikāta slēpjas punktu sistēma, stingri tehniskie kritēriji un pavisam konkrēti ieguvumu skaitļi. Tirgus spēki, kas virza šo pārmaiņu, darbojas pēc skaidriem noteikumiem – lai gan ne visi tie ir acīmredzami no pirmā acu uzmetiena.

Pirms pievēršamies skaitļiem, paskatīsimies, ko praksē nozīmē dažādie logotipi uz ēku fasādēm…

Kas slēpjas aiz LEED, BREEAM un WELL sertifikātiem – galvenie kritēriji un līmeņi

Kad mēs skatāmies uz mūsdienu ēkām ar sertifikātiem, redzam dažādus apzīmējumus – bet ko tie patiesībā nozīmē? Katrai sistēmai ir savi sliekšņi un punkti, kurus ir vērts zināt.

foto: dreamerealestate.com

LEED v5 – Amerikas sistēma ar maksimāli 110 punktiem

LEED darbojas pēc vienkāršas punktu sistēmas. Tu krāj punktus par dažādām darbībām un pēc tam skaties, kurā kategorijā iekļaujies. Certified ir 40–49 punkti, Silver 50–59, Gold 60–79, bet Platinum sākot no 80 punktiem.

Kas mani vienmēr ir interesējis – kāpēc tieši 110 kā maksimums? Izrādās, tas ir papildu punktu dēļ par inovācijām un reģionālajām prioritātēm. Ir septiņas pamatkategorijas: atrašanās vieta un transports, ilgtspējīgas teritorijas, ūdens efektivitāte, enerģija un atmosfēra, materiāli un resursi, iekštelpu vides kvalitāte un inovācijas.

BREEAM v7 – Eiropas pieeja ar svaru sadalījumu

Šeit viss kļūst sarežģītāk, jo katrai kategorijai ir sava nozīme. Enerģija veido pat 19% no kopējā vērtējuma – loģiski, jo tas ir lielākais ekspluatācijas izdevumu postenis. Veselība un labklājība saņem 15%, pārvaldība 12%, transports 8%.

Sistēma vērtē no Pass (30% punktu) caur Good (45%), Very Good (55%), Excellent (70%) līdz Outstanding (85%). Šie sliekšņi ir diezgan stingri – lai sasniegtu augstāko līmeni, tiešām jāpieliek pūles.

WELL v2 – koncentrēšanās uz cilvēku

WELL ir pavisam cita stāsts. Tā vietā, lai koncentrētos tikai uz ēku, tā vērtē, kā ēka ietekmē mūs. Desmit koncepti: Air, Water, Nourishment, Light, Movement, Thermal Comfort, Sound, Materials, Mind, Community.

Silver prasa izpildīt visas pamatprasības plus 20 punktus no izvēles iespējām. Gold ir 40 punkti, Platinum – 80. Izklausās vienkārši, bet velns slēpjas detaļās – dažas prasības ir patiešām sarežģītas izpildē.

Arvien vairāk investoru izvēlas dubultu vai trīskāršu sertifikāciju. LEED plus WELL kļūst arvien populārāks – viens vērtē ēku, otrs cilvēkus tajā. BREEAM plus WELL arī gadās, īpaši Eiropā.

Esmu pamanījis, ka attīstītāji bieži nesaprot atšķirības starp sistēmām. Viņi domā: “sertifikāts ir sertifikāts”, bet tā nav taisnība. Katrs vērtē kaut ko citu un nosaka atšķirīgas prioritātes.

Skaidri saprotot, ko mēra katra sistēma, paskatīsimies, kāpēc tirgus tās pieprasa gandrīz automātiski.

foto: rcm-international.com

No modes līdz nepieciešamībai – tirgus spēki un regulējumi, kas veicina standartu

Es vēl atceros laikus, kad zaļie sertifikāti bija sava veida rotaļlieta bagātākajiem attīstītājiem. Tādi patīkami bonusi, ar kuriem varēja palielīties izstādēs. Tagad? Tas ir pamats premium segmentā.

Kas īsti notika? Pirmkārt, regulējumi sāka spiest no visām pusēm.

Regulējumu laika līnija izskatījās apmēram šādi:

19.12.2019 – paziņots “European Green Deal”
14.07.2021 – “Fit for 55” pakete ar konkrētiem pasākumiem
01.01.2023 – obligātie sliekšņi lieliem aktīviem ES
2025 – plānots LEED v5 ieviešana ar uzsvaru uz dekarbonizāciju

Taču regulējumi ir tikai viena puzles daļa. Patiesais spēles mainītājs nāca no kapitāla puses. Globālie investīciju fondi sāka tieši term sheet’os iekļaut sertifikācijas klauzulas. Nav BREEAM vai LEED? Nav finansējuma. Vienkārši kā divi pirksti.

ESG vairs nav tikai modes vārds, bet stingra biznesa prasība. Fondiem ir savas saistības pret gala investoriem, tāpēc viņi tālāk nodod šo spiedienu.

Arī nomnieki ir mainījušies. Starptautiskās korporācijas ieviesa iepirkumu politikas, kas prasa vismaz LEED Gold vai BREEAM Excellent. Viņu ilgtspējas nodaļas vienkārši neparakstīs nomas līgumu ēkā bez sertifikāta.

Interesants piemērs ir Warsaw Spire – praktiski 100% platību iznomāts uzņēmumiem, kuru iepirkumu politikās bija sertifikācijas prasības. Sakritība? Neticu.

Polijā pirmais BREEAM sertifikāts parādījās 2010. gadā. Ilgu laiku tas izskatījās pēc eksperimenta izredzētajiem. Bet, kad nāca Eiropas regulējumi un globālie nomnieki sāka izvirzīt stingras prasības, tirgus mainījās. No “nice to have” tas vienā dienā kļuva par “must have”.

Patiesībā tā bija dabiska evolūcija. Kā ar visiem standartiem – vispirms tos ievieš pionieri, tad pievienojas agrīnie vairākuma pārstāvji, un beigās tas kļūst par normu. Tikai šoreiz procesu paātrināja ārējs spiediens.

Šie spēki ne tikai veicina pieprasījumu, bet arī reāli ietekmē finanšu rezultātus – ko pierāda skaitļi, kurus tūlīt apskatīsim.

foto: nar.realtor

Skaitļi, kas pārliecina – finanšu, operatīvās un reputācijas ieguvumi

Vakar tieši runāju ar ēkas pārvaldnieku Mokotowā, un viņš man pateica kaut ko tādu, kas izklausījās pēc joka. “Mani īrnieki maksā man par 15% vairāk tikai tāpēc, ka man pie sienas ir papīra gabals.” Šis papīra gabals ir BREEAM sertifikāts.

Izrādās, viņš nemaz nejokoja.

Šie skaitļi ir no jaunākajiem Globalworth Polska un USGBC pētījumiem. Tie nav prognozes vai vēlmes. Tās ir stingras tirgus datu vērtības.

Apskatīsim konkrētu piemēru no Varšavas. Divi identiski biroju ēku kompleksi Służewiec rajonā, viens blakus otram. Pirmais, bez sertifikāta, izīrē telpas par 89 PLN par kvadrātmetru. Otrs, ar LEED Gold sertifikātu, prasa 106 PLN. Atšķirība? 2 300 PLN mēnesī par katriem 100 kvadrātmetriem. Gada laikā tas ir gandrīz 28 000 PLN papildu ienākumu no katra nomnieka.

Sertificētās ēkas īpašnieks arī maksā mazāk par elektrību. Cik mazāk? USGBC pētījumi rāda, ka izdevumi ir par 25% zemāki salīdzinājumā ar parastām ēkām. 10 000 kvadrātmetru platībā tas ir ap 180 000 PLN ietaupījums gadā pēc pašreizējām enerģijas cenām.

Taču īstais spēles mainītājs ir produktivitāte. WELL sertifikāts, kas koncentrējas uz lietotāju komfortu, palielina darbinieku efektivitāti par 10–15%. Izklausās abstrakti? Nemaz. Tas nozīmē, ka 50 cilvēku komanda strādā kā 56. Praktiski tas nozīmē mazāk prombūtnes, ātrāku projektu izpildi, labākus finanšu rezultātus nomnieku uzņēmumiem.

Viens no maniem paziņām vada komandu WELL sertificētā ēkā Wolā. Viņš saka, ka cilvēki retāk slimo, mazāk sūdzas par nogurumu pēc darba. Varbūt tas ir nejaušība, bet skaitļi to neapstiprina – IWBI pētījumi apstiprina šo tendenci simtiem objektu visā pasaulē.

Un kā ar reputāciju? Bostonas oglekļa neitrālais tornis ar LEED Platinum sertifikātu 2025. gadā tika pārdots par 18% dārgāk nekā līdzīgi objekti apkārtnē. Pircēji burtiski piemaksāja par zaļo tēlu. Arī Polijā redzam līdzīgas tendences – tehnoloģiju uzņēmumi, advokātu biroji, starptautiskas korporācijas izvēlas sertificētas telpas, jo tas ir daļa no viņu ESG stratēģijas.

Pazīstu attīstītāju, kurš sākumā domāja, ka sertifikācija ir liekas izmaksas. Tagad visiem viņa jaunajiem projektiem ir vismaz BREEAM Very Good. Kāpēc? Jo investori maksā vairāk, nomnieki paliek ilgāk, bet ekspluatācijas izmaksas ir zemākas.

Dažreiz domāju, vai visi šie sertifikāti nav vienkārši mode. Bet, kad paskatos uz elektrības rēķiniem, nomas likmēm un nomnieku mainības rādītājiem, šaubas izzūd. Skaitļi nemelo.

Ja skaitļi ir tik nepārprotami, paliek jautājums, kā izmantot šo tendenci, lai apsteigtu konkurentus…

foto: inogenalliance.com

Kurss uz zaļu nākotni – stratēģiski soļi tirgus līderiem

Kad es skatos uz to, kas notiek premium nekustamo īpašumu tirgū, man šķiet, ka atrodamies pagrieziena punktā. Vai nu mēs tagad pielāgojamies, vai arī uz gadiem atpaliekam. Tas vairs nav jautājums par to “vai”, bet gan “kad” un “cik ātri”.

Līdz 2030. gadam 100% premium ēku Eiropas Savienībā jābūt sertificētām – izklausās pēc zinātniskās fantastikas, bet tieši uz to mēs ejam. ES regulējumi nav joks, un investori jau šobrīd skatās tikai uz objektiem ar atbilstošiem sertifikātiem.

Mums ir konkrēts rīcības plāns, kas jau ir pierādījis sevi vairākos projektos:

1. Portfeļa audits – katras ēkas pašreizējā stāvokļa pārbaude
2. Pareizo sertifikāciju izvēle (BREEAM, LEED, varbūt WELL)
3. BIM sistēmu integrācija ar IoT tehnoloģijām
4. Vairākkārtējas recertifikācijas plānošana ik pēc 3–5 gadiem

Neslēpsim – tas maksā. Taču alternatīva ir vēl sliktāka.

Es redzu interesantas tendences pie apvāršņa. Mākslīgais intelekts enerģijas optimizācijā vairs nav futūristiska ideja, bet realitāte. Materiāli no aprites ekonomikas vairs nav niša. Vairāku sertifikātu iegūšana kļūst par standartu, nevis izņēmumu.

Dažreiz domāju, vai ar šo visu “zaļo trakumu” nepārspīlējam. Tad paskatos uz enerģijas rēķiniem un jaunajiem noteikumiem, kas stājas spēkā, un saprotu, ka atpakaļceļa nav. Attīstītāji, kuri to nesapratīs, jau pēc 2–3 gadiem saskarsies ar pārdošanas problēmām.

Patiesībā var sākt ar mazām lietām. Pilotpārbaude vienai ēkai, lai saprastu, kur atrodamies. 90 dienas ir pietiekami, lai iegūtu skaidru situācijas ainu un rīcības plānu.

foto: spacewell.com

premium tirgus negaidīs kavētājus. Klienti jau šodien jautā par sertifikātiem, enerģijas patēriņu, ietekmi uz vidi. Drīz tas noteiks, vai kāds vispār izrādīs interesi par mūsu piedāvājumu.

Pārbaudi, kā Tava ēka izskatās zaļajā testā.

Mark 90

redakcija lifestyle & nekustamie īpašumi

Luxury Blog