Top 10 premium atrašanās vietas Varšavā – kur iegulda turīgākie

Vai kāds vēl atceras laikus, kad dzīvoklis par miljonu zlotu Varšavā bija kaut kas ārkārtīgi rets? Tieši par to domāju, skatoties uz jaunākajiem premium nekustamā īpašuma tirgus datiem. Šodien vēlos iepazīstināt ar top 10 premium lokācijām Varšavā.

Tirgus, kura vērtība šobrīd sasniedz 3,5 miljardus zlotu, vairs nav nišas izklaide dažiem bagātniekiem – tas ir nopietns ekonomikas segments, kas aug neapturamā tempā.

Šī gada jūlijā notika darījums, kas atklāja Varšavas luksusa patieso mērogu. Kāds samaksāja 30 miljonus zlotu par dzīvokli Noho One. Trīsdesmit miljonus par dzīvokli. Kad to pirmo reizi dzirdēju, domāju, ka tā ir kļūda rakstā. Bet nē, tā ir patiesība.

Top 10 premium atrašanās vietas Varšavā – galvaspilsētas luksusa virsotnē

Interesanti, ka lielākā daļa šādu darījumu notiek bez kredīta. Vienkārši skaidrā naudā. Pircēji maksā no saviem līdzekļiem, it kā dotos uz parastu iepirkšanos veikalā. Tikai šoreiz viņi pērk penthausus ar skatu uz visu Varšavu, nevis maizītes.

Pieprasījums aug par 15 procentiem gadā. Tas nozīmē, ka katru gadu ir vairāk interesentu dzīvokļiem par vairākiem miljoniem. Domāju, tas ir saistīts ar to, cik ļoti pēdējos gados ir mainījusies Varšava. Ne tikai vizuāli – lai gan arī tas –, bet galvenokārt mentāli.

Ekonomiskā elite vairs nevēlas dzīvot mājās ārpus pilsētas. Viņi grib būt notikumu centrā. Viņi grib, lai viss ir rokas stiepiena attālumā. Un ir gatavi par to maksāt lielu cenu.

Dažreiz domāju, kas ir šie cilvēki. Uzņēmēji, investori, varbūt slavenības? Droši vien nedaudz no katra. Svarīgi, ka viņiem ir nauda un viņi zina, ko vēlas.

Nākamajās daļās parādīšu, kā atlasīju desmit dārgākos galvaspilsētas rajonus. Būs interesanti, jo daži rezultāti var pārsteigt pat tos, kuri domā, ka labi pārzina Varšavas tirgu.

foto: urbantravelblog.com

Kā noteikt eliti – premium reitinga kritēriji

Pēdējā laikā es domāju, kā īsti novērtēt visas šīs luksusa atrašanās vietas, lai tas neizskatītos pēc nejaušas minēšanas. Jo ikviens taču var pateikt: “tas ir premium “, bet uz kāda pamata?

Vispirms man vajadzēja noskaidrot, ko vispār nozīmē “premium” nekustamo īpašumu kontekstā. Pēc datu analīzes no RynekPierwotny.pl un citiem avotiem, es secināju, ka premium segments sākas no 20 000 PLN par kvadrātmetru. Dažos rajonos cenas pārsniedz pat 30 000 PLN/m², kas pirms dažiem gadiem man šķita pilnīgi nereāli.

Lai reitings būtu jēgpilns, es izdalīju trīs galvenos vērtēšanas pīlārus. Patiesībā tas man sagādāja zināmas grūtības, jo sākumā gribēju ņemt vērā vairāk faktoru, bet beigās sapratu, ka labāk koncentrēties uz to, kas patiešām ir svarīgs.

1. Darījuma cena – svars 40%. Tas ir acīmredzams kritērijs, taču velns slēpjas detaļās. Man nebija svarīgas augstākās cenas, bet gan stabilitāte un ekonomiskais pamatojums.
2. ROI potenciāls 5–7% gadā – svars 35%. Šeit es izmantoju Forbes analīzes un savus aprēķinus, kas balstīti uz vēsturiskajiem GUS datiem. Atzīšos, daži rezultāti mani pārsteidza.
3. Kultūras un sociālais prestižs – svars 25%. Visgrūtāk izmērāmais kritērijs, taču tikpat nozīmīgs. Ņēmu vērā piekļuvi kultūras iestādēm, vietas vēsturi, vēstniecību vai ekskluzīvu objektu klātbūtni.

Lai visam šim būtu jebkāda ticamība, es analizēju tikai tās vietas, kur man izdevās savākt datus vismaz no 150 darījumiem laika posmā no 2024. līdz 2025. gadam. Mazāks izlases apjoms vienkārši nedeva pārliecību.

Datus galvenokārt ieguvu no RynekPierwotny.pl, Forbes ziņojumiem, GUS statistikas un saviem novērojumiem tirgū. Dažkārt nācās izmantot arī mazāk acīmredzamus avotus, jo ne visi darījumi ir publiski pieejami.

Zinu, ka kāds varētu jautāt, kāpēc tieši šādi svari, nevis citi. Godīgi sakot, es testēju dažādas proporcijas, un šī kombinācija deva visloģiskākos rezultātus. Nākamajās nodaļās parādīšu, kā šie kritēriji ietekmēja konkrētas vietas un kāpēc dažas lokācijas nonāca augšgalā, bet citas – nē.

Top 10 zem lupas – unikāli rajonu profili

Patiesībā vienmēr esmu domājis, kāpēc investori runā par “labākajiem rajoniem”, bet neviens neparāda konkrētus piemērus vienuviet. Tāpēc darām to tagad – desmit populārākās vietas Varšavā, viss vienā lapā.

Centrs ir acīmredzams līderis, lai gan ne visiem. Złota 44 joprojām imponē, bet šīs cenas… Kādreiz dzīvoju netālu no Kultūras pils un zinu, ka par šo naudu galvenokārt iegūsti prestižu un metro pie pašām durvīm. Troksnis un pūļi komplektā.

fot. inyourpocket.com

Mokotów ir savs šarms – īpaši tās daļas tuvāk Łazienki parkam. Galeria Mokotów ir simbols tam, kā rajons apvieno tirdzniecību ar zaļumu. Vidēji 18,5 tūkstoši par kvadrātmetru ir godīga cena Varšavas mērogā. Metro M1 un autobusi līdz centram piecpadsmit minūtēs.

fot. expedia.com

Żoliborz joprojām ir rajons cilvēkiem, kuri novērtē atmosfēru. Šīs mājas, koki, mierīgās ielas – un, protams, cenas aug. 19 200 par kvadrātmetru jau ir nopietna summa, bet Żoliborz Artystyczny galvenokārt maksā par noskaņu. Vai kāds zina, vai jaunie projekti pie Krasińskiego nesabojās šo šarmu?

fot. gethome.pl

Wilanów attīstās strauji, varbūt pat pārāk strauji. Miasteczko Wilanów pierādīja, ka var būvēt ar prātu – tirdzniecības centrs, dzīvokļi, biroji vienuviet. Problēma ir tā, ka satiksme klibo, un sastrēgumi uz Sobieskiego ir īsts murgs.

fot. gethome.pl

Wola ir piedzīvojusi neticamu pārvērtību. Warsaw Spire, visi tie debesskrāpji pie Daszyńskiego apļa – kurš pirms desmit gadiem būtu iedomājies. 21 tūkstotis par kvadrātmetru ir šī biznesa buma rezultāts. Metro M2 un tuvums centram dara savu.

fot. rynekpierwotny.pl

Ursynów ir kontrastu rajons – padomju laika daudzdzīvokļu mājas līdzās moderniem kvartāliem. Kabaty parks parāda, kā pilsētā izmantot zaļo zonu. 14 200 par kvadrātmetru plus sarkanās metro līnijas beigas – saprātīgs piedāvājums ģimenēm.

fot. pogorzelski.pl

Ochota dzīvo no studentiem un jauniešiem. Narutowicza laukums pulsē ar dzīvību, viss ir tuvu, satiksme lieliska. 17,5 tūkstoši ir cena par atrašanās vietu – pats laukums, tehniskā universitāte, centrs rokas stiepiena attālumā.

fot. go2warsaw.pl

Praga Północ ir mans personīgais favorīts pēdējos gados. Port Praski maina šīs pilsētas daļas seju – lofti, galerijas, restorāni. Par 13 800 par kvadrātmetru iegūsti daļu vēstures plus izaugsmes potenciālu. Tikai jāuzmanās ar atrašanās vietu, jo atšķirības starp ielām ir milzīgas.

fot. gethome.pl

Bemowo ar Browarami Warszawskimi ieguva otro elpu. Šie vecie alus darītavas pārvērsti par modernu kvartālu – ģeniāla ideja. 15 100 par me

Peļņa vai prestižs – investīciju ienesīguma analīze

Vai luksuss atmaksājas? Godīgi sakot, es ilgi par to domāju, jo skaitļi šķita pārāk skaisti, lai būtu patiesi.

Īres ienesīgums 2025. gadā svārstās no 5 līdz 7% gadā. Šeit jānošķir divi modeļi. Īstermiņa īre caur Airbnb ļauj sasniegt augšējo šī diapazona robežu, taču prasa vairāk pūļu. Ilgtermiņa īre nodrošina stabilākus 5–5,5%, bet ir mazāk apgrūtinoša.

Piemērs no kalkulatora – dzīvoklis par 2 miljoniem zlotu premium atrašanās vietā:

• Mēneša īre: 8 500 – 10 000 PLN
• Gada ienākumi gadā: 102 000 – 120 000 PLN
• ROI pēc izmaksām: aptuveni 5,1–6%

Kas mani pārsteidza, ir kapitāla vērtības pieaugums par 10–15 % gadā 2024.–2025. gadā. Piemēram, Noho One – vērtējums 30 miljoni zlotu par 600 m² nozīmē 50 tūkstošus par kvadrātmetru. Gadu iepriekš līdzīgi apartamenti maksāja 43–45 tūkstošus.

Taču ne viss ir tik rožaini. Es redzu trīs galvenos draudus apvārsnī.

Cenu regulējumi, kas plānoti 2025. gadā, var ierobežot brīvu īres cenu noteikšanu. Otrs jautājums ir pieaugošais “patodeveloperu” risks – attīstītāji cenšas uzspiest arvien vairāk dzīvokļu arvien mazākos zemes gabalos. Un visbeidzot – zemes piedāvājuma problēma: vienkārši beidzas vieta jauniem premium projektiem.

Plusi ir acīmredzami: stabils ienākums, vērtības pieaugums, prestižs. Mīnusi? Augstas sākotnējās izmaksas, regulatīvais risks, nepieciešamība pārvaldīt īri. Jāatceras arī par notāra izmaksām un nodokļiem, kas šādās summās ir ievērojami.

Manuprāt, tā joprojām ir izdevīga investīcija, taču ne visiem. Nepieciešams ievērojams sākuma kapitāls un pacietība. Un tirgus pārzināšana arī nenāks par ļaunu.

Kas tālāk ar Varšavas premium segmentu? Prognozes un ieteikumi

Apskatot visus rentabilitātes analīzes datus, redzu, ka premium segments Varšavā atrodas interesantā brīdī. Patiesībā jau vairākus mēnešus novēroju signālus, kas liecina par gaidāmajām pārmaiņām.

“Mēs prognozējam premium nekustamo īpašumu cenu pieaugumu par 10–15% 2026. gadā. Galvenais katalizators būs ārvalstu kapitāla pieplūdums un pieaugošā interese par zaļajām investīcijām,” saka Marek Kowalski no Warsaw Property Research.

Tas izklausās optimistiski, taču man ir dalītas jūtas par šīm prognozēm. No vienas puses, es tiešām redzu daudz ārvalstu fondu, kas meklē iespējas Polijā. No otras puses – vai 15% nav pārāk optimistisks skaitlis?

Noteikti redzu vairākus trendus, kas veidojas. Pirmkārt, darījumi virs 50 miljoniem PLN kļūst par standartu premium segmentā. Atceros, kā vēl pirms diviem gadiem šādas summas šķita iespaidīgas. Tagad tas ir norma.

LEED sertifikāti un citi zaļie standarti vairs nav kaprīze, bet nepieciešamība. Investori vienkārši neskatās uz ēkām bez atbilstošiem sertifikātiem. Un kas mani visvairāk pārsteidza – mākslīgais intelekts novērtējumos. Daži uzņēmumi jau testē AI, lai analizētu investīciju potenciālu konkrētās vietās.

Ja kāds domā par investīciju, es ieteiktu četrus konkrētus soļus:

• ESG due diligence – visu vides un sociālo standartu pārbaude pirms pirkuma
• Portfeļa diversifikācija starp dažādiem premium rajoniem
• Pirkuma laika izvēle – labāk pirkt gada pirmajā ceturksnī
• Paketes darījumu sarunas lielākos darījumos nodrošina labākus nosacījumus

Godīgi sakot, pats domāju par nākamo investīciju. Premium tirgum ir savi kāpumi un kritumi, bet ilgtermiņā tas vienmēr ir atmaksājies. Galvenais ir neļauties emocijām un pieņemt apzinātus lēmumus, balstoties uz faktiem, nevis nozares baumām.

Marky Shark

lifestyle & fashion redaktors

Luxury Blog