Vai ārvalstnieki var bez problēmām iegādāties luksusa nekustamo īpašumu Eiropā?

Eiropas luksusa nekustamo īpašumu tirgus 2025. gadā bija aptuveni 549–615 miljardu dolāru vērts un pieaug par 4–5% gadā. Prognozes liecina, ka līdz 2034. gadam tas sasniegs 943 miljardus. Iespaidīgi apmēri, vai ne? Taču vēl interesantāk ir tas, kas šos īpašumus iegādājas.

Spānijā vairāk nekā 90% luksusa mājokļu nonāk ārzemnieku rokās. Itālijā viņu īpatsvars premium segmentā ir aptuveni 50–60%. Eiropa piesaista kapitālu no visas pasaules, jo piedāvā stabilitāti, dzīves kvalitāti un (vismaz līdz nesenam laikam) salīdzinoši caurspīdīgas procedūras. Problēma ir tā, ka 2023.–2025. gads ir strauju pārmaiņu periods. Portugāle slēdza savu Golden Visa programmu 2023. gada oktobrī. Spānija paaugstināja prasības 2025. gadā. Grieķija jau 2024. gadā palielināja minimālos investīciju sliekšņus. Regulējuma spiediens pieaug, jo vietējās kopienas sūdzas par cenu kāpumu un mājokļu trūkumu vietējiem iedzīvotājiem.

“Jā, bet ar noteikumiem.”

Vai ir iespējams iegādāties luksusa īpašumu Eiropā kā ārzemniekam? Protams. Bez problēmām? Nu, tas atkarīgs. Spēles noteikumi mainās, tāpēc ir vērts zināt, kur tieši atrodaties, pirms pirmās vizītes pie notāra.

Vai ārvalstnieki var bez problēmām iegādāties luksusa nekustamo īpašumu Eiropā?

Tieši šeit sākas liela neskaidrība sabiedrības priekšstatos. Daudzi pieņem, ka Eiropas Savienībai ir kāds vienots regulējums šajā jautājumā. Tāda nav.

“Nav vienota ES noteikuma par nekustamā īpašuma īpašumtiesībām ārvalstniekiem.”

Īpašumtiesību jautājumi ir nacionālās kompetences jomā, tāpēc katra dalībvalsts nosaka savus noteikumus. Tāpēc mājas iegāde Spānijā var izskatīties pavisam citādi nekā līdzīgs darījums Polijā vai Austrijā.

ES, EEE un pārējā pasaule

Eiropas Savienības, Eiropas Ekonomikas zonas un Šveices pilsoņi parasti tiek uzskatīti par vietējiem iedzīvotājiem. Pērc dzīvokli Lisabonā? Procedūra ir tāda pati kā Portugāles pilsonim. Dažkārt ir nepieciešams nodokļu maksātāja numurs, taču tā ir tikai formalitāte.

Trešo valstu pilsoņi – tā jau ir cita lieta. Princips ir šāds: “jā, bet ar nosacījumiem”. Praktiski tas var nozīmēt atļauju no vietējām varas iestādēm, savstarpīguma prasību. Tas atkarīgs no valsts un dažkārt arī no reģiona.

Kas apgrūtina iegādi?

Visvieglāk ir iegādāties dzīvokli pilsētas centrā. Grūtāk kļūst, ja:

• lauksaimniecības zemēs (daudzās valstīs aizsargātas, nepieciešama atļauja vai vietējā adrese)
• pierobežu un militārajās zonās (stratēģiskie ierobežojumi)
• teritorijās ar kultūras vai dabas nozīmi
• mājām ar zemes gabalu (jo zeme = papildu prasības)

Zelta vīza, jeb uzturēšanās programmas nekustamo īpašumu investoriem, pēdējos gados ir piedzīvojušas ievērojamas pārmaiņas. Portugāle šo iespēju slēdza 2023. gadā, Spānija sekoja šim piemēram 2025. Grieķija 2024. gadā paaugstināja sliekšņus: 400 000–800 000 EUR populārās vietās, 250 000 EUR ēku pārbūvei. Svarīgi: nekustamā īpašuma iegāde automātiski nepiešķir uzturēšanās tiesības. Tas ir atsevišķs jautājums.

Kur visvieglāk, kur visgrūtāk?

Regulas var būt diezgan raibas, tāpēc ir vērts zināt, kur formalitātes var nokārtot ātri, bet kur tevi sagaida īsts birokrātijas maratons.

Visvieglāk šeit iegādāsies

Īrija, Portugāle, Nīderlande un Zviedrija neuzliek ārzemniekiem īpašus šķēršļus (izņemot standarta notariālās un nodokļu prasības). Spānija, Itālija, Francija un Vācija arī ir diezgan atvērtas, lai gan notariālās formalitātes var ievilkties. Portugāle 2023. gadā noslēdza Golden Visa ceļu nekustamajiem īpašumiem, taču pats pirkums joprojām ir iespējams. Grieķijā GV joprojām darbojas, lai gan sliekšņi ir būtiski pieauguši: 400 000–800 000 EUR populārajās zonās (250 000 EUR ēkām, kas paredzētas pielāgošanai). Spānija savu programmu slēdza 2025. gadā.

Vairāk šķēršļu un atļauju

Polija pieprasa Iekšlietu ministrijas atļauju ES nepiederīgajiem pilsoņiem māju un zemes iegādei (dzīvokļi bieži tiek atbrīvoti no šīs prasības). Ungārija un Horvātija arī izmanto atļauju sistēmu (Horvātija papildus pārbauda savstarpīgumu). Dānija pieprasa 5 gadu rezidenci vai ministrijas atļauju. Šveice saskaņā ar Lex Koller ierobežo nerezidentiem atpūtas māju iegādi. Malta, Andora un Lihtenšteina bieži sagaida rezidenta statusu.

Ārpus ES

Melnkalne un Albānija ir atvērtas dzīvokļiem un mājām (zemes iegādei dažkārt labāk izmantot uzņēmumu). Serbija darbojas pēc savstarpības principa, Turcija pamatā ir atvērta, ar izņēmumiem noteiktiem reģioniem. Vienmēr pārbaudi, vai savstarpība attiecas arī uz tavu valsti.

Kā notiek darījums?

Luksusa īpašuma iegāde Eiropā nedaudz atgādina puzles likšanu, kur katrai valstij ir savs elementu izkārtojums. Nekas biedējošs, taču ir vērts zināt, kā viss notiek soli pa solim. Un ka bez vietējiem cilvēkiem, kuri šo sistēmu pārzina no A līdz Z, vari pēkšņi iestrēgt posmā, par kuru pat neesi dzirdējis.

No NIF līdz ierakstam reģistrā

Sāksim no paša sākuma. Pirms vispār paraksti jebkādu dokumentu, tev ir nepieciešams vietējais nodokļu identifikācijas numurs. Spānijā vai Portugālē tas ir NIF, citās valstīs tam ir citi nosaukumi, bet būtība ir viena: tev ir jāeksistē fiskālajā sistēmā. Daži vēl izgatavo pilnvaru pie notāra (noderīgi, ja neplāno būt fiziski klātesošs katrā posmā).

Un te parādās tas viss AML, proti, identitātes un naudas izcelsmes pārbaude. Proof of funds nav tikai formalitāte. Bankas un notāri patiešām vēlas zināt, no kurienes tev ir līdzekļi. Izraksti, līgumi, izcelsmes dokumenti – viss ir jāsakrīt.

Due diligence un finalizācija pie notāra

Tagad īpašuma pārbaude. Jurists pārbauda īpašumtiesību dokumentus, apgrūtinājumus, vai zemesgabalam nav kādu dīvainu ierakstu, vai visi būvatļaujas dokumenti ir kārtībā. Lielākajā daļā valstu tas prasa zvērinātu tulkojumu, dažkārt arī apostilli (atkarībā no tā, kur esi pilsonis). Tas nav ātrs process.

Finalizācija? Parasti vispirms tiek slēgts priekšlīgums (ar drošības naudu), pēc tam notariāls akts un ieraksts reģistrā. Pircējiem no ārpus ES dažās vietās vēl nepieciešama atļauja pirkumam, kas tev jāsaņem pirms akta noslēgšanas. Maksājumi tiek veikti ar pārskaitījumu ar dokumentētu izcelsmi. Piemēram, Melnkalnē lielāki darījumi obligāti jāveic bezskaidras naudas veidā, kas nodrošina caurspīdīgumu.

Transakciju jurists, notārs, ģeodēzists, dažkārt arī vērtētājs. Sadarbība ar vietējiem speciālistiem patiešām samazina risku līdz minimumam. Viņi zina, kur sistēmai ir vājās vietas.

Izmaksas, nodokļi un atbilstība

Pērkot luksusa īpašumu Eiropā, ātri saproti, ka pati darījuma cena ir tikai izdevumu sākums. Papildu izmaksas var sasniegt pat 10–15% no vērtības, un regulatīvās prasības var pārsteigt pat pieredzējušus investorus.

Transakciju un ikdienas izmaksas

Iegādājoties tevi sagaida vairāki posteņi, kurus nevar izlaist:

Pēc tam ir pastāvīgās izmaksas: nekustamā īpašuma nodoklis (dažkārt pārsteidzoši augsts lieliem zemes gabaliem), ekspluatācijas un apkalpošanas maksas. Spānijā nerezidenti ir obligāti iesniegt Modelo 210 deklarāciju, pat ja viņi neizīrē īpašumu. Šādus atskaites pienākumus nedrīkst vienkārši palaist garām.

Regulatīvie riski luksusa segmentā

Premium segments rada specifiskus ierobežojumus:

• īslaicīgas īres aizliegumi zonās, kuras ietilpst uzturēšanās programmās
• ierobežojumi tūrisma kantonos (Šveice, Lex Koller)
• pierobežas zonas, militārās zonas, lauksaimniecības zonas ar aizliegumu ārzemniekiem
• konservācijas aizsardzība (modernizācija var izmaksāt veselu bagātību)
• vietējās tūrisma vai zonālās maksas

Atbilstība (AML) un īpašumstruktūras

Bankas un notāri pārbaudīs līdzekļu izcelsmi, CRS un FATCA automātiski apmainīsies ar datiem ar nodokļu iestādēm. Daži mēģina apiet iegādes aizliegumus, izmantojot uzņēmumu struktūras, kas dažkārt ir efektīvi, taču rada nodokļu un atskaišu sekas. Bez vietējiem juridiskajiem un nodokļu konsultantiem neej tālāk. Patiesi, tu ietaupi sev potenciālas problēmas, kuru vērtība pārsniedz viņu honorāru.

Robežas pastāv, taču tās ir pārvaramas

Juridiskie noteikumi var šķist sarežģīti, taču lielākā daļa Eiropas valstu patiešām vēlas tavu naudu. Šveice izvirza augstas kapitāla prasības, Grieķija pieprasa vietējo bankas kontu, Francija prasa apliecinājumu par līdzekļu izcelsmi. Tas var izklausīties birokrātiski, taču tas drīzāk ir standarts, nevis nepārvarams šķērslis. Praksē lielākā daļa ārzemnieku iegādājas bez lielām problēmām, ja ir atbilstošs juridiskais atbalsts un pacietība dokumentu kārtošanā.

Atslēga ir sagatavošanās. Atrodi labu vietējo juristu, sagatavo dokumentus iepriekš un atvēli vairāk laika, nekā tev šķiet nepieciešams. Neviens nesaka, ka tas būs tikpat viegli kā iegādāties savā dzimtajā pilsētā, taču Eiropas luksuss ir pieejams ikvienam, kurš šo jautājumu uztver nopietni.

Dažkārt šie papildu soļi izrādās pat izdevīgi. Labāk visu pārbaudīt divreiz, nekā nožēlot pārsteidzīgu, miljonus vērtu lēmumu.

Patt Y78

redakcija