Nopirkt lēti, izremontēt, pārdot dārgāk. Starptautiskais nekustamo īpašumu flipping izklausās vienkārši, taču ārzemēs tas ātri kļūst par sarežģītāku puzli. Iegādes cena ir tikai sākums – jāņem vērā nodokļi, notārs, jurists, dizainers, remonts, finansējums, uzturēšana, mārketings un pārdošana. Pēc tam jānomaksā ienākuma nodoklis.

Itālija un Portugāle ir interesanti tirgi investoriem. Abās valstīs ir daudz vecāku īpašumu, pievilcīgi tūrisma reģioni un pieprasījums no ārvalstu pircējiem. Itālijā ir vieglāk atrast ļoti lētus īpašumus, savukārt Portugāle piedāvā likvīdāku tirgu, taču augstākas ienākšanas cenas.

Flipping starptautiskā mērogā. Vispirms ARV, pēc tam iegāde

Klasiskais flip ietver pirkšanu, remontu un pārdošanu. Galvenais ir noteikt ARV – After Repair Value, tas ir, nekustamā īpašuma reālo vērtību pēc remonta. ARV nevajadzētu balstīt tikai uz piedāvājuma cenām. Svarīgākas ir patiešām pārdotās, salīdzināmās īpašības un vietējais pieprasījums.

Ja māja maksā 80 tūkst. eiro, bet pēc remonta to var pārdot par 150 tūkst., starpība 70 tūkst. eiro vēl nav peļņa. Ir jāatņem nodokļi, iegādes izmaksas, notāra, jurista, dizainera pakalpojumi, remonts, aprīkojums, finansēšana, uzturēšana, mārketings un pārdošana.

Tāpēc projektu vajadzētu plānot konservatīvi: pieņemt reālistisku pārdošanas cenu un atstāt rezervi neparedzētiem izdevumiem. Lielākā kļūda ir pieņemt maksimālo pārdošanas cenu un ideālu remonta norisi.

Tāpēc starptautiskajam flippingam ir nepieciešama due diligence pirms iegādes. Šis process ir viens no svarīgākajiem visā ieguldījuma posmā.

Itālija ir lētas mājas.

Itālijā ir milzīgs vēsturisko īpašumu krājums – sākot no mājām mazpilsētās un lauku apvidos līdz ēkām vēsturiskajos centros. Daļa no tām jau gadiem stāv tukšas un prasa pilnīgu renovāciju.

Tā ir potenciāla iespēja fliperim: iegādāties zem tirgus vērtības, izveidot modernu produktu un pārdot to dārgāk. Piemērs ir programmas “Case a 1 euro”, tas ir, atsevišķu pamestu īpašumu pārdošana par simbolisku summu.

Un daudz nezināmo

To mērķis nav izdalīt mājas, bet gan atjaunot apdzīvotās vietas. Piemērs ir Cantiano pašvaldības programma Marke reģionā. Pircējam jāizpilda prasības attiecībā uz remontu, jāizstrādā projekts un jāievēro pašvaldības noteiktie termiņi. Programma paredz arī 4 tūkstošu eiro garantiju.

Cena 1 eiro tādējādi ir tikai sākums. Veca ēka var prasīt jaunu jumtu, konstrukcijas stiprināšanu, komunikāciju nomaiņu, siltināšanu, galdniecības darbus un pilnīgu apdari. Papildus nāk projekts, dokumentācija, nodokļi, notārs, administratīvās izmaksas vai pieminekļu aizsardzības speciālists. Rezultātā ieguldījums var sasniegt vairākus desmitus tūkstošu eiro, bet ļoti sliktā tehniskā stāvoklī — pat pārsniegt 100 tūkst. eiro.

Itāļu būvniecības likums

Itālijā īpaši svarīgi ir pārliecināties, vai nekustamā īpašuma faktiskā situācija atbilst dokumentācijai. 2024. gadā tika ieviesti noteikumi, kas pazīstami kā “Salva Casa” – Decreto-Legge nr. 69/2024, kas tika pārveidots par likumu nr. 105/2024. Šis regulējums ieviesa risinājumus attiecībā uz noteiktām būvniecības neatbilstībām un procedūrām, kas saistītas ar nekustamā īpašuma likumīgo statusu.

Tomēr tas nenozīmē, ka jebkuru patvaļīgu būvniecību var viegli legalizēt. Viss ir atkarīgs no neatbilstības veida un konkrētā gadījuma. Pirms iegādes ir vērts uzdot vietējam speciālistam pārbaudīt dokumentāciju un plānotā remonta iespējas.

Nodokļi Itālijā

Pērkot no privātpersonas vai uzņēmēja darījumā, kas atbrīvots no PVN, bez “prima casa” priekšrocībām, pamatlikme reģistrācijas nodoklim ir 9%, bet hipotekārais un kadastra nodoklis parasti tiek iekasēti pa 50 eiro. Citās darījumu kategorijās var tikt piemēroti citi noteikumi, tostarp PVN.

Pārdodot Itālijas tiesību akti paredz noteiktu peļņas aplikšanu ar nodokli, īpaši gadījumos, kad nekustamais īpašums ir iegādāts vai uzcelts ne vairāk kā piecus gadus iepriekš. Sīkāka informācija ir atkarīga no īpašuma vēstures un nodokļu maksātāja situācijas.

Regulāri pērkot, renovējot un pārdodot nekustamo īpašumu, papildus jāizvērtē arī darbības raksturs. Vienreizēja privātā īpašuma pārdošana un sērijveida flipping nav obligāti jāapliek ar nodokļiem vienādi.

Flipping starptautiskā mērogā: Portugāle. Spēcīgs pieprasījums, grūtāk atrast izdevību

Portugāle ir viens no atpazīstamākajiem Eiropas nekustamo īpašumu tirgiem. Lisabona, Porto, Algarve un citi pievilcīgi reģioni piesaista gan vietējos iedzīvotājus, gan ārvalstu pircējus.

Saskaņā ar Portugāles statistikas biroja datiem 2025. gadā mājokļu īpašumu cenas pieauga par 17,6%, darījumu skaits palielinājās par 8,6%, bet darījumu mediānas cena IV ceturksnī bija 2 198 eiro par m².

Dinamiskais tirgus nozīmē potenciāli augstāku atjaunoto īpašumu vērtību, taču arī augstākas iegādes cenas un lielāku konkurenci. Tāpēc tirgus izaugsme pati par sevi neglābs slikti iegādātu māju.

Iegādes izmaksas Portugālē

Pērkot īpašumu, galvenokārt jāņem vērā IMT – nodoklis par atlīdzības īpašuma iegādi, kā arī Imposto do Selo, tas ir, zīmoga nodoklis.

IMT apmērs ir atkarīgs, cita starpā, no īpašuma veida un tā izmantošanas mērķa. Parasti nodokļa bāze ir augstākā no šīm vērtībām: darījuma cena vai īpašuma nodokļa vērtība.

Zīmoga nodoklis, iegādājoties māju, parasti ir 0,8% no apliekamās bāzes. Papildus tam jārēķinās ar juridiskajām izmaksām, dokumentāciju, finansēšanu un remontu.

Flipping un nodokļi Portugālē

Pārdodot nekustamo īpašumu, var rasties mais-valia, tas ir, peļņa, uz kuru attiecas attiecīgie nodokļu noteikumi. Portugāles tiesību akti atšķir privātā īpašuma pārdošanu no ienākumiem, kas gūti saimnieciskās darbības rezultātā.

Tātad vienreizēja savas nekustamās īpašuma pārdošana un regulāra māju pirkšana ar mērķi tās renovēt un pārdot tālāk nav obligāti jāapliecina vienādā veidā.

Portugāles saimnieciskās darbības klasifikācija ietver CAE 68100 – nekustamo īpašumu pirkšana un pārdošana. Tas automātiski nenozīmē nepieciešamību dibināt uzņēmumu. Tomēr, ja plānojat nodarboties ar vairākiem īpašumu pārdošanas darījumiem, pirms pirmā darījuma ir vērts ar vietējo nodokļu konsultantu pārrunāt piemērotāko uzņēmējdarbības un uzskaites veidu.

Efektīva īpašumu pārdošana! Kur vislabāk nopelnīt un kādi ir riski?

Flipping starptautiskā mērogā nav lētāko adresu medības. Lielākais potenciāls ne vienmēr ir tur, kur īpašumi ir lēti. Lēta māja vietā, kur nav pieprasījuma, var būt sliktāks ieguldījums nekā dārgāks īpašums vietā, kur pēc remonta var ātri atrast pircēju.

Labs projekts ir jāizceļas ar konkrētu priekšrocību: iegāde zem tirgus vērtības, izdevīgas pārbūves iespēja, unikāla atrašanās vieta, neizmantota platība, zems standarts labā apkārtnē vai skaidri noteikta mērķa pircēju grupa.

Piemērs: māja par 90 tūkst. eiro, remonts par 40 tūkst. eiro un 15 tūkst. eiro pārējo izmaksu. Pārdodot par 180 tūkst. eiro, tas dod 35 tūkst. eiro pārpalikumu pirms galīgās nodokļu nomaksas. Taču, ja pārdošanas cena būs 160 tūkst. eiro, rezultāts samazinās līdz 15 tūkst. eiro.

Tieši tāpēc flippingā vissvarīgākās nav iespaidīgas vizualizācijas, bet gan laba iegādes cena, izmaksu kontrole un reālistisks gala novērtējums.

Flipping starptautiskā mērogā: lielākie draudi

• Nepareizs ARV novērtējums – īpašums var nesasniegt plānoto cenu.
• Remonta izmaksu pieaugums – mitrums, konstrukcija, jumts, inženierkomunikācijas vai problēmas ar dokumentāciju var būtiski palielināt budžetu.
• Aizkavēšanās – ilgāks remonts nozīmē papildu finansēšanas, nodokļu, komunālo pakalpojumu un uzturēšanas izmaksas.
• Zema likviditāte – mazā pilsētā mājas vai daudzdzīvokļu ēkas pārdošana var ilgt mēnešiem ilgi.
• Izmaiņas noteikumos un finansēšanas izmaksās – var samazināt projekta rentabilitāti.
• Problēmas ar izpildītājiem un dokumentāciju – ārzemēs pievienojas valodas barjeras un sarežģītāka darba uzraudzība.

Ir vērts arī pārbaudīt vietējos noteikumus par nekustamā īpašuma izmantošanu, īpaši, ja pēc remonta tiek plānota īstermiņa izīrēšana. Flipošana var uzlabot tukšu ēku stāvokli un atbalstīt vietējos izpildītājus, taču populārās vietās tā var arī paaugstināt cenas un ierobežot mājokļu pieejamību vietējiem iedzīvotājiem.

Itālija vai Portugāle?

Itālija – lētāk, bet prasīgāk

Plusi: liela izvēle ar veciem īpašumiem, salīdzinoši zemas cenas ārpus populārākajiem reģioniem, programmas “māja par 1 eiro”, liels renovācijas un tūrisma potenciāls, kā arī iespēja atrast nišas atrašanās vietas.

Mīnusi: vājāks pieprasījums dažās apdzīvotās vietās, dārgu remontu risks, juridiskas un administratīvas problēmas, potenciāli ilgs pārdošanas laiks un lielas atšķirības starp reģioniem.

Portugāle – spēcīgs tirgus ar dārgāku ieiešanu

Plusi: spēcīgs pieprasījums, ārvalstu pircēju interese, potenciāli vieglāka gatavā īpašuma pārdošana, liels modernizācijas potenciāls un lielāka likviditāte populāros rajonos.

Mīnusi: augstas iegādes cenas, liela investoru konkurence, grūtāk atrast lielu atlaidi, augstas remonta izmaksas un risks samazināt peļņas maržu, ja tiek pārsniegts budžets.